Urbanes Leben am Papierbach

Der Papierbach-Vertrag ist unterzeichnet

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Oberbürgermeister Mathias Neuner und Geschäftsführer Michael Ehret haben am Donnerstag den städtebaulichen Vertrag zum „Urbanen Leben am Papierbach“ unterschrieben.

Landsberg – Oberbürgermeister Mathias Neuner und Geschäftsführer Michael Ehret (ehret + klein) haben am Donnerstag den umfangreichen städtebaulichen Vertrag zum „Urbanen Leben am Papierbach“ unterzeichnet. Der Stadtrat hatte sich zuvor über den „Kontostand“ in Sachen „Sozialgerechte Bodennutzung“ (SoBoN) informiert und eine Änderung bei der Finanzierung des Lechstegs vorgenommen. Danach stimmte er den Regelungen einstimmig zu.

Es ist nicht der erste und nicht der letzte Vertrag, den die Stadt und der Investor schließen, aber es ist sicherlich der Wichtigste. Deswegen lag allen Beteiligten daran, kurzfristig noch ein Thema aus der Welt zu schaffen, das zu Kritik geführt hatte: Die bislang im Vertrag enthaltene Deckelung der Zuschüsse von ehret + klein zum Lechsteg ist vom Tisch. Dort stand bis kurz vor Schluss noch ein Maximalbeitrag des Investors von 1,3 Millionen Euro, was etwa 50 Prozent der ursprünglich geschätzten Baukosten von 2,5 Millionen entsprach. Inzwischen hatte sich herausgestellt, dass diese Zahl wohl von Anfang an falsch war; die Gesamtkosten dürften mit Umsatzsteuer bei 4,6 Millionen Euro liegen. Ehret + klein hätte sich auf die Deckelung berufen können, hat das auf Bitten der Stadt aber nicht getan. Im Ergebnis zahlt der Investor nun deutlich mehr als ursprünglich geplant.

An der im Juni 2016 mit knapper Mehrheit beschlossenen Verlagerung der Kindertagesstätten vom Projektentwickler auf die Stadt änderte das Gremium am Mittwoch nichts mehr. Zwar war dem Stadtrat bewusst, dass die Trennung von Bauherr und Betreiber die Bezuschussung aus Landesmitteln erschwert und das „SoBoN-Konto“ belastet. Zwei Tage vor der Sitzung hatten sich die Stadträte aber durch die Einsicht in Unterlagen davon überzeugen können, dass das SoBoN-­Konto „nicht überläuft“. Das heißt: Zwar ist der Spielraum nun fast ausgeschöpft, aber die Stadt muss trotz der erhöhten Anrechnung keine Abstriche bei der Beteiligung des Investors an ihren eigenen infrastrukturellen Maßnahmen machen.

Somit hat der umstrittene Kindergarten-Beschluss vom Juni finanziell weniger Wirkungen als befürchtet. Lediglich das Grundstück des Jugendzentrums wird nun nicht mehr an ehret + klein verkauft; die eingeplanten Erlöse für die Stadt entfallen. Freuen können sich die Landsberger Träger von Kindergärten, die im Hinblick auf die benötigten 185 Plätze in Kindergärten und Kinderkrippen keinen Wettbewerb von außen befürchten müssen.

Wahnsinnig professionell

Bei der Vertragsunterzeichnung erklärte Michael Ehret auf Frage des KREISBOTEN, er empfinde die Zusammenarbeit mit der Stadt als „wahnsinnig professionell“, insbesondere die Stadtverwaltung sei auf das Projekt „extrem fokussiert“. Auf unsere Nachfrage, ob ehret + klein mit mehr Skepsis aus der Bevölkerung gerechnet hätten, antwortete Ehret: „Wir haben von Anfang an auf Transparenz gesetzt“. Das Besondere an der Bürgerbeteiligung in Landsberg sei die positive Arbeit der Bürgergruppe gewesen. Sehr spannend sei auch die Berichterstattung des landsbergblog gewesen, und zwar „in beide Richtungen“. Solche Medien müsse man nutzen; „sie führen nur zur Aufklärung. Das ist das Beste, was einem so großen und komplexen Projekt passieren kann“.

Ehret sagte, er habe nicht gedacht, dass es von der ersten Vorstellung des Projekts im Februar 2015 in der Alten Schmiede bis zum Abschluss des städtebaulichen Vertrages so schnell gehen könne. „Diese Geschwindigkeit ist nicht zu Lasten der Qualität gegangen.“ Das Verfahren sei dadurch beschleunigt worden, dass der Projektentwickler früh die Übernahme aller Planungskosten zugesagt habe. So habe die Stadtverwaltung Gutachten in Auftrag geben können, ohne beim Projektentwickler nachfragen zu müssen.

Dadurch seien alle „Nebenschauplätze“ entfallen, das Projekt sei „verschlankt“. Der Investor habe jeweils an die Stadt gezahlt und die Stadt habe die Prüfungen beauftragt – „die Zahlung war nicht mit Einfluss verbunden“. Durch die Einschaltung vereidigter Sachverständiger sei „Mauscheln und Feilschen“ ausgeschlossen gewesen. Auch für Stadtjustitiarin Petra Mayr-Endhart war es das erste Mal, dass kein Gutachten und kein Gutachter in Frage gestellt wurde – „das habe ich noch nie erlebt“.

Initiatoren für SoBoN

Der KREISBOTE fragte Michael Ehret auch nach seiner Einschätzung der in Landsberg geltenden SoBoN-Richtlinie. Nach dieser von der Stadt München übernommenen Richtlinie muss ein Investor einen Teil der geplanten Wohnungen als Sozialwohnungen errichten. Außerdem ersetzt er der Stadt infrastrukturelle Aufwendungen. Damit fallen langwierige Vertragsverhandlungen zur „Abschöpfung der Wertschöpfung“ weg. Diese Wertschöpfung entsteht durch die Umwandlung eines Acker- oder Industriebereichs in Bauland. Von dieser „planungsbedingten Bodenwertsteigerung“ müssen 30 Prozent beim Investor verbleiben.

Ehret antwortete: „Es war unsere Idee, dass man hier mit SoBoN arbeitet; wir sind praktisch die Initiatoren. Uns war wichtig, dass das Quartier am Papierbach eine soziale Durchmischung bekommt. Alle Einkommensklassen gehören zueinander; dann entsteht ein lebendiges Viertel. Die SoBoN schafft das Ghettoisieren ab, unter dem viele Städte leiden. Da werden Sozialwohnungen an die Peripherie verbannt. Nicht bei uns.“ Positiv für die Projektentwickler sei, dass die SoBoN kein Wunschkonzert in Richtung Investor ermögliche. Nur wenn Themen im Zusammenhang mit dem Investment stehen, können sie auch geltend gemacht werden.

Vertraulicher Vertragsinhalt

Für die Öffentlichkeit bleibt das rund 200 Seiten umfassende Ver­- tragswerk „Urbanes Leben am Papierbach“ geschlossen.

Der Vertragsinhalt bleibt nach dem Willen der Stadtverwaltung vertraulich. Offiziell teilt sie lediglich mit, ein weiterer städtebaulicher Vertrag sei mit der „Am Papierbach Entwicklungsgesellschaft mbH“ genehmigt worden, der Regelungen zur Qualitätssicherung der archi­tektonischen Gestaltung, Erschließung, sozialen Infrastruktur, Verlagerung des Ju­gendzentrums und zur kulturellen Nutzung enthalte.

Die dort getroffenen Regelungen würden in der zweiten Jahreshälfte in Ausführungsverträgen konkretisiert und anschließend dem Stadtrat wiederum zur Entscheidung vorgelegt. Trotzdem sind die Inhalte des Vertrages Beobachtern inzwischen bekannt.

• Geregelt ist unter anderem, dass die Stadt in ihrem Eigentum stehende Flächen zu einem Preis verkauft, der „vom Verkehrswert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans“ ausgeht – will heißen: Die Stadt verkauft nach der Aufwertung und erhält auch den entsprechenden höheren Preis. Dabei sind Altlasten abzuziehen; Abbruchkosten trägt der Erwerber.

• Eine weitere Regelung bezieht sich auf die Qualität der Bebauung: Sie wird durch Realisierungswettbewerbe sichergestellt. „Das Wettbewerbsergebnis muss Grundlage des Bauantrags sein“.

• Bis zum Jahr 2023 rechnet die Stadt am Papierbach mit 1.500 Einwohnern. Damit wird auch der Bedarf nach 82 Grundschulplätzen ausgelöst. Der Investor zahlt dafür rund drei Millionen Euro an die Stadt.

• Der Investor trägt die Kosten der Verlagerung des Jugendzentrums und verpflichtet sich, an der Lechstraße „nach den planerischen Vorgaben der Stadt ein Jugendzentrum in guter, zeitgemäßer Ausstattung zu errichten und kostenfrei an die Stadt zu übergeben“.

• Im Areal der Pflugfabrik kann die Stadt dauerhaft 500 Quadratmeter für kulturelle Veranstaltungen nutzen. 400 Quadratmeter davon erhält sie an 30 Tagen im Jahr mietfrei.

• Der Vertrag enthält nicht nur die Ankündigung von Baurecht, sondern auch eine Baupflicht. Der Vorhabenträger muss den Bau innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung beginnen und innerhalb weiterer zwei Jahre fertigstellen.

• Sollte es Streit geben, ist ein Mediationsverfahren vorgesehen.

Oberbürgermeister Mathias Neuner zeigte sich bei der Vertragsunterzeichnung mehr als zufrieden. Alle Entscheidungen seien einstimmig getroffen worden. Es bestehe Einigkeit über den Zeitplan, das Verfahren, die Art der Bebauung. Nun könne die zweite und letzte Auslegung des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans beginnen. Mit Problemen rechne er nicht.

Werner Lauff

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