Fülle und Vielfalt im Papierbach-Quartier

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Aus der Vogelperspektive: So soll das Gelände der ehemaligen Pflugfabrik nach aktuellem Planungsstand bebaut werden.

Landsberg – Wer künftig „Am Papierbach“ wohnt, lebt den Planungen nach in einem Stadtteil, der von vielfältigen Nutzungen und sozialer Mischung geprägt ist. Wohnungen unterschiedlicher Preislagen, Büros, Kindergärten, kulturelle Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Außengastronomie und ein Hotel sollen aus dem altstadtnahen Areal ein städtebaulich anspruchsvolles Quartier machen, in dem man sich trotz erheblicher baulicher Verdichtung gerne aufhält.

So könnte man das zusammenfassen, was Oberbürgermeister Mathias Neuner und Stadtbaumeisterin Birgit Weber am Dienstag vergangener Woche der Presse vorstellten. Ausgehend von einer grundsätzlich positiven Haltung des Stadtrats, dessen Mitglieder am Vorabend informell über den Planungsstand beraten hatten, schilderten beide erstmals die inzwischen konkretisierten Details des Mammutprojekts, das in den kommenden Jahren Schritt für Schritt auf dem Gelände der früheren Pflugfabrik realisiert werden soll.

Wer den bisherigen Diskussionsprozess nicht verfolgt und sich vorgestellt hat, das Gebiet werden eine Kombination aus Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern beherbergen, wird angesichts der inzwischen dreidimensional vorliegenden Planskizzen enttäuscht sein. Am Papierbach wird ausschließlich Geschosswohnungsbau verwirklicht; die Häuser sind bis zu sechs Etagen hoch. Derartig „urbanes Leben“ war freilich von Anfang an absehbar und wurde manifestiert, als die Lenkungsgruppe, die Verwaltung, eine knappe Mehrheit der Bürger und letztlich auch der Stadtrat vor einem Jahr für den Entwurf des Münchener Planungsbüros Morpho-Logic votierten.

Undramatische Bahn-Unterführung

Dennoch lassen sich 58.800 Quadratmeter Geschossfläche für 1.500 Bewohner in 600 Wohnungen auch weniger ansprechend verwirklichen als das nun geplant ist. Der jetzt vorliegende Entwurf überrascht an vielen Stellen mit Elementen aufgelockerter Bebauung sowie erstaunlich breiten Wegen und Freiflächen. Obwohl das Bemühen um Refinanzierung der riesigen Investitionssummen unverkennbar ist, haben die Planer offenbar immer wieder belebende Bereiche in einem verdichteten Umfeld vor Augen gehabt.

Der nun mehr als zuvor respektierte Bachlauf, ein Eigentumsgrenzen überschreitender planerisch gestalteter Fußgängerbereich, ein riesiger Spielplatz im Grünen, ein erhalten bleibender singulärer Baum als Treffpunkt für Jugendliche, all das spricht für eine Planung, die den Grenzen der Bebaubarkeit zwar nahekommt, sie aber nicht ausreizt. Das ist auch auf Anregungen und Einwendungen zurückzuführen, die im Rahmen der frühen Bürgerbeteiligung bei der Stadt eingegangen sind.

Insgesamt sieht die Planung nun drei Brücken und eine Unterführung vor. Der Lechsteg verbindet das neue Wohngebiet mit der Altstadt – die Ergebnisse des Gestaltungswettbewerbs liegen in Kürze vor. Im Hinblick auf die Unterführung hofft die Verwaltung zwar immer noch auf ein Machtwort des Bundesverkehrsministers; die Chancen auf einen höhengleichen Bahnübergang sind aber eher gering. Daher fokussieren die Planungen auf eine barrierefreie Bahnunterführung und da punktet der Entwurf mit einer ansprechenden Lösung: Der Hauptweg im Quartier, der 27 Meter breite Lechbogen, wird trichterförmig verjüngt; der eigentliche Tunnel ist so schmal wie eine Brücke, wobei erleichternd wirkt, dass es sich um eine eingleisige Strecke handelt. So undramatisch, so hell, so ästhetisch hatte man sich die Unterführung nicht vorgestellt.

Der Plan sieht noch eine zweite Querungsmöglichkeit der Bahnlinie im südlichen Teil des Quartiers vor, diesmal in Form einer Brücke, fast genau an der Stelle, an der der Papierbach die Gleise unterquert. Sympathisch ist, dass die Planer eine zweite Wegführung nach Süden westlich der von-Kühlmann-Straße vorgesehen haben. Der Weg mündet in den Parkplatz des Landratsamts. So ist es möglich, vom Innenbereich des Areals ohne Umweg über die von-Kühlmann-Straße in Richtung Bahnhof zu gehen. Dazu ist eine weitere Brücke erforderlich, die freilich nur 50.000 Euro kostet.

Hotel am Lech

Sämtliche vier Quadranten des Areals „Am Papierbach“ werden mit großräumigen Tiefgaragen ausgestattet. Innerhalb des Geländes sollen von Versorgungsfahrzeugen abgesehen keine Autos fahren. Der zentrale Lechbogen wird Fußgängerbereich mit dem Zusatzschild „Fahrräder frei“.

Relativ neu ist die Idee, an der Stelle des alten Verwaltungsgebäudes der Pflugfabrik ein Hotel (mit eigener, fünfter, Tiefgarage) zu errichten. Ursprünglich war auch dort eine relativ dichte Bebauung vorgesehen, wodurch ein Teil des Biotops vernichtet worden wäre. Nun soll sich das Gebäude zum südlich gelegenen Teich hin öffnen.

Schmiede muss weichen

Zu Beginn der Planungen war ins Auge gefasst worden, die Schmiede zu sanieren und einer kulturellen Verwendung zuzuführen. Das wäre aber zu aufwändig geworden, teilten Neuner und Weber mit. Beim Bau der Schmiede sei Asbest verwendet worden. Die Schmiede sei außerdem nicht unterkellerbar; dadurch hätte die Zahl der Parkplätze im südöstlichen Viertel des Baugebiets nicht ausgereicht. Die Schmiede sei auch nie ein eigenständiges, freistehendes Gebäude gewesen. Und der Bau aus den 1960er Jahren sei weit von einer Denkmal-Eigenschaft entfernt.

Das einzige Gebäude aus dem Bestand der Pflugfabrik, das erhalten bleibt, wird demnach der Karl-Schremm-Bau sein. Dort soll eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten stattfinden. Für die Planer hat der Bau noch eine weitere Bewandtnis: Er dient mit seiner Höhe von 20 Metern als Marke, an denen sich die anderen Bauten orientieren können, ohne übertrieben hoch zu wirken. Während der Schremm-Bau selbst mit sehr hohen Zwischendecken versehen und damit Loft-Charakter erhalten soll, bekommen Nachbarbauwerke sechs Stockwerke und bleiben dennoch knapp unter der Höhe des Altgebäudes.

Da die Schmiede nun für eine kulturelle Nutzung ausfällt, soll ein neues Gebäude unmittelbar am Lechbogen, also am Fuß des Lechstegs, für kulturelle Zwecke mitgenutzt werden. Dazu ist ein 400 Quadratmeter großer Saal vorgesehen, den die Stadt Landsberg 30 Mal im Jahr kostenfrei, darüber hinaus entgeltpflichtig, nutzen kann. Weitere 100 Quadratmeter große Räume sind zusätzlich anmietbar. Angedacht ist, das Gebäude in Anlehnung an die Schmiede, als „Reminiszenz an die Industrienutzung“ (Birgit Weber), mit einem Sheddach, also einem Sägezahndach zu versehen – so wird das Haus im Moment auch auf den Illustrationen dargestellt. Letztlich will die Stadt hier aber keine Vorgabe machen.

Zwei Kindergärten und zwei Krippen

Anders als in den früheren Planungen sind nun zwei Kindertageseinrichtungen im Areal vorgesehen. In einem teils zwei-, teils dreigeschossigen Haus an Stelle des jetzigen Jugendzentrums soll ein Teil der Krippen und Kindergartengruppen untergebracht werden. Quasi diametral gegenüber im nördlichen Bereich an der von-Kühlmann-Straße soll eine zweite Einrichtung entstehen. Der erhöhte Bedarf an Grundschulplätzen wird vom Investor durch eine Geldzahlung abgegolten.

Die ursprünglich erwogene Verschwenkung der von-Kühlmann-Straße ist inzwischen wieder vom Tisch, weil man sie nicht mehr braucht. Ziel des Rückbaus wäre vor allem gewesen, die Geschwindigkeit des fließenden Verkehrs zu reduzieren – denn eine bloße Begrenzung auf Tempo 30 wäre angesichts der hohen Inanspruchnahme der Allee nicht zulässig gewesen. Nun ist durch den Bau der Kindereinrichtung unmittelbar neben der Straße aber ein guter Grund für ein Tempo 30-Schild entstanden.

Ergänzend sollen an zwei Stellen jeweils vier Meter breite Querungsinseln entstehen, und zwar am Ende des Lech­stegs und auf Höhe des Herkomer-Anwesens. Damit wird die Fahrbahn geteilt und auf jeweils 3,50 Meter reduziert – genug für den Begegnungsverkehr von Bussen, aber auch eine komfortable Zone, um als Fußgänger oder Fahrradfahrer in der Straßenmitte zu warten, bis der Verkehr die weitere Überquerung zulässt.

Biotope erhalten

Durch Planänderungen ist der Erhalt der bestehenden Biotope südlich und nördlich des bisherigen Jugendzentrums sowie hinter dem bisherigen Verwaltungsgebäude der Pflugfabrik nun stärker gewährleistet als bisher. Anregungen des Bundes Naturschutz und des Vogelschutzbundes haben hier Wirkung gezeigt. Besonders der Papierbach bleibt nun als Gewässer an der Oberfläche erhalten und wird sogar durch Wege noch aufgewertet.

Zusätzliches Grün soll an den Verbindungen im Quartier und auf allen Dächern entstehen, wobei die Planer damit liebäugeln, mit schmalen ausfahrbaren Treppen zugängliche Dachgärten zu ermöglichen. Einige Gebäude müssten allerdings Versorgungsaufbauten erhalten, etwa für Klimaanlagen, Aufzüge und die Entlüftung der Tiefgaragen, die durch die Gebäude erfolgen soll.

Zu den Quadratmeterpreisen der Wohnungen und Büros ist bislang nichts bekannt geworden. Durchgesickert ist nur, dass die Investoren preisgünstige Sozialwohnungen, zu deren Errichtung sie aufgrund der SoBoN-Richtlinie verpflichtet sind, nicht an einer zentralen Stelle, sondern in Form einer Durchmischung an unterschiedlichen Standorten verwirklichen wollen.

Ob die Gewerbeflächen in den Mischgebieten vor allem von Freiberuflern, beispielsweise Anwälten und Ärzten, genutzt werden oder auch ein größerer Bürokomplex eines Unternehmens entstehen wird, ist ebenfalls noch nicht bekannt. Soweit sich in den Gebäuden Gewerbetreibende und Einzelhändler ansiedeln wollen, werden sie verpflichtet, keine innenstadtrelevanten Waren anzubieten. Davon ausgenommen ist ein 1.900 Quadratmeter großer Supermarkt, der ursprünglich im nördlichsten Quartierteil vorgesehen war, dann aber nach Süden verlegt wurde, weil er sonst erst in einem der letzten Bauabschnitte verwirklicht worden wäre. An dessen ursprüngliche Stelle soll nun ein Drogeriemarkt kommen.

Günstige Stadtentwicklung

Viele der geplanten Baumaß­nahmen wird der Projektentwickler verantworten und auch bezahlen. Dazu gehören beispielsweise der Aushub und die Entsorgung des möglicherweise belasteten Bodens. Ebenso errichtet und finanziert er die Wohn- und Wirtschaftsgebäude einschließlich der Häuser, in denen Kindergärten und kulturelle Einrichtungen vorgesehen sind. Zu seinen Aufgaben gehört auch der Bau der Straßen und Wege innerhalb des Areals.

Sehr zufrieden: Oberbürgermeister Mathias Neuner und Stadtbaumeisterin Birgit Weber beim Pressegespräch zum Bebauungsplan „Am Papierbach“.

Die Stadt ist hingegen Bauherrin der drei Brücken, der Unterführung und der von-Kühlmann-Straße. Geplant ist, dass der Projektentwickler 100 Prozent der Straßenkosten, 60 Prozent der Kosten der Bahnunterführung und 50 Prozent der Aufwendungen für den Lechsteg erstattet, sofern dort bestimmte Grenzen nicht überschritten werden. Diese Prozentsätze ergeben sich daraus, dass städtebauliche Verträge Bauträger nur soweit belasten dürfen, wie dies angemessen und verhältnismäßig ist. „Wenn wir zu viel verlangen, hält das späterer gerichtlicher Nachprüfung nicht stand“, erklärte Neuner bei dem Pressegespräch.

Für die bei der Stadt verbleibenden Kosten können Fördermittel in Anspruch genommen werden. OB Mathias Neuner schätzt die Beträge, die letztlich bei der Stadt hängen bleiben und aus dem Haushalt finanziert werden müssen, auf unter 1,5 Millionen Euro. Bedenkt man, dass allein die Mittelschule Landsberg 13 Millionen Euro verschlingt, bekommt die Stadt die Entwicklung des neuen Quartiers fast zum Schnäppchenpreis.

Der ursprünglich umfassendere Bebauungsplan, der zwischenzeitlich auf das Kerngebiet „Pflugfabrik“ reduziert wurde, wird weitere städtische Planungen nach sich ziehen. Eine konkrete Maßnahme wird wahrscheinlich darin bestehen, den Skateboardplatz am Inselbad mit einer transparenten Lärmschutzwand zu versehen. „Dann kann man weiter den sportlichen Leistungen zuschauen, die wir nicht in Außenbereiche verbannen wollen“, erklärte Birgit Weber. Mathias Neuner brachte als nächstes großes Projekt die Bosse-Wiese ins Gespräch; sie müsse auf jeden Fall überplant werden – ob für ein Parkhaus, Wohnbebauung, das Landrats­amt oder eine Mischung aus all dem sei aber bislang noch offen.

Änderungswünsche

Einige Stadträte haben in der vorbereitenden nichtöffentlichen Sitzung Änderungswünsche geäußert. Kindergartenreferentin Doris Baumgartl (UBV) forderte, dass die Stadt Einfluss darauf haben müsse, wer die beiden geplanten Kindereinrichtungen betreibt und welche Konditionen dort gelten. Hintergrund ist offenbar, dass Projektentwickler ehret+klein in München Eigentümer gebauter Kindergärten und Kinderkrippen geblieben ist und in deren Verpachtung auch künftig ein Geschäftsfeld sieht. Neuner und Weber wiesen in dem Pressegespräch darauf hin, dass das öffentliche Baurecht kein Instru­ment sei, um Einfluss auf die Trägerschaft einer Einrichtung zu nehmen, und der Versuch, das dennoch in einen öffentlich-rechtlichen Vertrag „hineinzuverhandeln“, nicht erfolgversprechend sei.

Auch der im Nordwesten des Areals geplante Drogeriemarkt stößt bei der UBV auf Widerstand. Die Wählergruppe möchte am Papierbach grundsätzlich kein Sortiment zulassen, das es auch in der Altstadt gibt. Neuner und Weber weisen demgegenüber darauf hin, dass das „Tandem“ aus einem Lebensmittel- und einem Drogeriemarkt möglicherweise die Voraussetzung dafür ist, dass sich der Lebensmittelmarkt rechnet: Wenn die Bewohner des Quartiers wegen einer Tube Zahnpasta doch wieder ins Auto steigen müssten, könnten sie ihr Gemüse auch gleich woanders kaufen.

Ein weiterer Einwand aus der Mitte des Stadtrats besteht darin, dass die Gebäude in der Nähe des Hindenburgrings mit ihrem fünften Obergeschoss das Bild des Hangs und den Ausblick auf die Altstadt verschlechterten. Neuner und Weber teilten diese Sorge nicht. Letztlich sei das hinzu gekommene fünfte Geschoss auch ein Ausgleich für Baureduzierungen im südlichen Bereich des Areals. Außerdem sei bei diesen Wohnungen eine zurückspringende Bebauung geplant, so dass attraktive Wohnungen mit Dachterrassen entstünden, was das Bild wiederum auflockere.

Mehr Verständnis zeigten die Vertreter der Verwaltung beim Pressegespräch bezüglich zwei anderer Einwände aus dem Stadtrat. Das Gebäude am Ort der Alten Schmiede soll zwar durch wechselnde Höhen aufgelockert, letztlich aber in O-Form ohne Durchbrechung verwirklicht werden; Stadträte regten stattdessen eine offenere Bauweise an. Auch war einigen Gremienmitgliedern die Bahnunterführung mit geplanten acht Metern nicht breit genug; Neuner und Weber ließen erkennen, dass man sie auch auf zehn Meter verbreitern könne. Auch in Sachen Photovoltaik gab es in der Vorbesprechung Anregungen, unter anderem von Jost Handtrack (Grüne) und Wolfgang Weisensee (Landsberger Mitte). Bislang ist die energetische Seite des Projekts offenbar noch nicht so weit geplant, dass konkrete Ideen hierzu vorliegen.

Diese Einwände und Anregungen dürften aber wohl nicht dazu führen, dass der Stadtrat den weiteren Gang des Verfahrens verzögert oder gar verhindert. Vielmehr ist am heutigen Mittwoch, 8. Juni, ein klarer Beschluss zu erwarten – hoffentlich nach einer Diskussion, die dem Thema angemessen ist. Die erneute Auslegung des Flächennutzungs- und des Bebauungsplans kann also wohl im Sommer stattfinden. Anschließend ist eine erneute Abwägung notwendig. Den abschließenden Planfeststellungsbeschluss soll der Stadtrat in seiner November-Sitzung fassen. Dann ist das Thema Pflugfabrik politisch durch. Der nächste Schritt heißt „Spatenstich“.

Werner Lauff

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