Neue Serie

"Landsberg hat, was Sie brauchen!"

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Geplante Baugebiete: (1) Urbanes Leben am Papierbach (2) Pfettenstraße (3) Ahornallee (4) Wiesengrund (5) Reischer Talweg (6) Bürgermeister-Hartmann-Straße (7) Erpftinger Straße (8) Wiesenring (9) Schongauer Dreieck.

Landsberg – Da mag man Wachstum mögen oder nicht – es ist in Landsberg unvermeidlich. Viele Unternehmen in der Lechstadt und dem Landkreis haben Erfolg und expandieren. Und mit der Konversion des Fliegerhorstes Penzing ergibt sich die Chance für ein neues wirtschaftliches Aktionsfeld, das viele weitere Arbeitsplätze schafft. Folglich muss in Landsberg immer mehr Wohnraum entstehen. Doch damit nicht genug: Ist dieser Wohnraum auf der Skala von „einfach“ bis „Luxus“ aufgefächert genug, ist er auch für Münchener attraktiv, die sich die Landeshauptstadt nicht mehr leisten wollen. Damit schaukelt sich Landsberg einwohnermäßig in den nächsten Jahren hoch. Eine Herausforderung, auf die die Politik jetzt reagiert.

Im Juni 2013 war es noch ein Schock: Landsberg rutschte aufgrund des „Zensus 2011“ kurzzeitig unter 27.000 Einwohner. Die Broschüren, in denen von 28.000 Einwohnern die Rede war, mussten wieder in die Setzerei. Das ist längst Schnee von gestern: Seit einigen Tagen hat die Große Kreisstadt die Marke von 29.000 Einwohnern überschritten. Das ist ein Plus von über 2.000 Einwohnern in fünf Jahren. Rechnet man das hoch, werden 2026 mindestens 33.000 Menschen in der Lechstadt beheimatet sein.

Gegen Verdichtung

Diese Entwicklung zeichnete sich bereits ab, als der derzeitige Stadtrat im Jahr 2014 in sein Amt kam. Wohnungsbau war da eine vordringliche Angelegenheit. Stark steigende Immobilienpreise verdeutlichten den Mangel ebenso wie lange Wartelisten auf Sozialwohnungen. Hinzu kam, dass der Markt für Kaufimmobilien aufgrund der Finanzkrise kaum noch existent war. Der einzige Ausweg schien die Verdichtung zu sein, das Hineinpressen von Wohnraum in vorhandene planerische Strukturen. Allerdings können sich weder der Stadtrat noch die Verwaltung damit wirklich anfreunden. Zuletzt lehnte der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss des Gremiums das „übermäßige“ Füllen einer Baulücke am Hopfengarten einstimmig ab. Das war mehr als eine Einzelfallentscheidung; es war ein Signal.

Inzwischen hat der Stadtrat – teils öffentlich durch Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne, teils nichtöffentlich durch vorbereitende Maßnahmen wie Grundstückskäufe – neun neue Wohnquartiere konzipiert, die insgesamt bis zu 5.000 zusätzliche Wohnungen schaffen. Grundlage dafür sind die spezifisch für Landsberg erstellten Prognosen des Nürnberger Büros für Stadtentwicklung „Planwerk“. Dessen neueste Studien liegen gerade auf dem Schreibtisch von Oberbürgermeister Mathias Neuner; sie sollen nach der Sommerpause dem Stadtrat vorgestellt werden. Die Gutachten umfassen zum einen Berechnungen über die Schülerzahlen in den Grund- und Mittelschulen, enthalten in einem zweiten Papier aber auch Angaben zum Wohnbedarf. Wie viele Wohnungen werden benötigt? Welchen Zuschnitt sollten sie haben? Welcher Flächenbedarf besteht jetzt und in Zukunft pro Person?

Stadtrat und Verwaltung orientieren sich an solchen Prognosen, weil sie weder zu wenig noch zu viel Wohnraum schaffen wollen. Beides hätte negative Auswirkungen. Zu wenig Wohnraum führt zu hohen Preisen. Zu viel Wohnraum führt zum Preisverfall und dann zum Ausbluten weniger attraktiver Gebiete innerhalb der Stadt.

SoBoN adoptiert

Von den neuen Projekten ist das inzwischen auch überregional Aufmerksamkeit erregende „Urbane Leben am Papierbach“ auf dem Gelände der ehemaligen Pflugfabrik am weitesten fortgeschritten. Es ist für die Stadt in dreifacher Hinsicht ein Glücksfall. Zum einen ist es Pflugfabrik-Besitzer Heinz Pöttinger gelungen, einen Projektentwickler zu finden, der nicht einfach kommt, baut, verkauft und wieder geht, sondern nachhaltig plant und in der Lechstadt bleibt. Im Grunde ist ehret + klein aus Starnberg keine Immobilienfirma, sondern ein Unternehmen zur Verwaltung großer Vermögen. Zwar werden Michael Ehret und Stefan Klein viele Grundstücke und Gebäude weiterveräußern; sie behalten aber auch Teile und sind damit dauerhaft auf dem Areal präsent.

Der zweite Glücksfall besteht darin, dass ehret + klein die Zeichen der Zeit erkannt hat. Dazu gehört es, nicht erneut Wohngebiete ohne Einkaufsmöglichkeit, ohne Kultur, ohne Achse und ohne Identität zu bauen, wie die Stadt Landsberg es an den Oberen Wiesen getan hat. Dazu gehört auch, Bürger und ihre Interessen, aber auch ihre Sprachrohre, ernst zu nehmen. Insofern hat die Pflugfabrik für Landsberg Maßstäbe gesetzt – die Gefahr des Rückfalls in die Reißbrett-Zeit ist eher gering.

Dritter Punkt: Mit dem „urbanen Leben“ kam auch SoBoN in die Stadt, die soziale Bodennutzung. Wenn ein Nicht-Baugebiet zum Baugebiet wird, müssen dort „auch“ Sozialwohnungen entstehen. Wohlgemerkt: Nicht „nur“ Sozialwohnungen, denn das würde zu Effekten wie in den Vororten von Paris führen – Ziel ist die Durchmischung. An der Von-Kühlmann-Straße wird es sündhaft teure Pent­houses mit Dachterrassen geben, aber eben auch erschwingliche Wohnungen mit eher bescheidenem Balkon. SoBoN ist seit der Pflugfabrik für Landsberg Maßstab und Konzept – inzwischen wird die Richtlinie sogar schon dort angewendet, wo sie gar nicht greift (zum Beispiel am Schongauer Dreieck, also dem Danziger Platz).

Der zweite Effekt von SoBoN besteht in der geregelten Abschöpfung. Unter Abschöpfung versteht man die Beteiligung der Stadt an den Gewinnen, die das Baurecht mit sich bringt. Die ist nun einerseits gerichtsfest legitimiert, gleichzeitig aber auch begrenzt und kanalisiert. Die Zeit des „Kuhhandels“ ist damit vorbei.

Regierung unter Druck

Kaum jemand hat damit gerechnet, dass die Pflugfabrik in absehbarer Zeit zum Wohnquartier werden würde. Ebenso wenig schien eine Lösung für die Freistaat-Enklaven in Landsberg in Sicht: Bayern besaß nördlich der Justizvollzugsanstalt und westlich der Ahorn­allee, also jeweils in guter Lage, große Grundstücke und ließ sie brachliegen.

Dass die Pfettenstraße nun überplant wird (dort ist ein Anteil von 40 Prozent Sozialwohnungen ins Auge gefasst) und die Konzeption des Bereichs Ahornallee bald beginnen kann, ist auf zwei Einflüsse zurückzuführen. Zum einen hat Oberbürgermeister Mathias Neuner bei einer der regelmäßigen Konferenzen des bayerischen Ministerpräsidenten mit den Stadtchefs deutlich auf die Brache hingewiesen. Zum anderen war der Freistaat mit seiner Baugesellschaft IMBY plötzlich drauf und dran, auf den beiden Arealen Asylunterkünfte zu errichten und sie somit für die langfristige Nutzung der Landsberger Bürger zu „sperren“. Die Stadt hat dagegen protestiert und eine Einigung erzielt. Nun werden die Gebiete bebaut und stehen allen Wohnungssuchenden zur Verfügung.

Acht von den neun Wohngebieten unterschiedlicher Größe finden sich im Landsberger Westen; dies wird bei der Diskussion darüber, wo Krippenplätze entstehen sollen, noch eine Rolle spielen. Ein umfangreicheres Gebiet ist für den Osten geplant: Dort vereint die Stadt zurzeit eigene und private Grundstücke, um das Baugebiet „Reischer Talweg“ entstehen zu lassen. Auch dabei ist eine Durchmischung geplant – „Eigenheimnutzer“ und Bewohner von Mehrfamilienhäusern sollen nah beieinander wohnen. Freilich geht die Tendenz eher in Richtung „Eigenheim“, ebenso wie an der Bürgermeister-Dr.-Hartmann-Straße südlich des Krankenhauses und an der Erpftinger Straße gegenüber der Firma Dittel. Letztlich kommt es Stadtrat und Verwaltung darauf an, alle Segmente des Wohnens abzudecken. Ein Geschosswohnungsbau (Ulrichswerk, wbl, Sozialwohnungen der Stadt) an der Schongauer Straße erlaubt dann eben auch mal den Neubau von Einfamilienhäusern anderswo.

So logisch diese Politik sein mag; sie ist auch ein Chamäleon. Sie befriedigt Nachfrage aus der Stadt und schafft gleichzeitig Nachfrage von außen. Manch anderer Ort in der Metropolregion München hat vor dem zweiten Aspekt Angst, tritt auf die Bremse und lehnt neue Bauvorhaben ab. In Landsberg ist die Sache anders: Der Großteil des Wachstums kommt aus der Stadt selbst. Immerhin ist Landsberg eine Einpendlerstadt – es kommen morgens mehr Menschen in die Stadt hinein als aus der Stadt herausfahren. Oberbürgermeister Neuner formulierte es so: „Wir bauen nicht, um Menschen aus München anzulocken; wir wollen keine Bettenburg der Landeshauptstadt werden. Wir halten aber mit den Unternehmen Schritt und sagen neuen Firmen: Landsberg hat die Infrastruktur, die Sie brauchen“.

Großchance "Penzing"

Es gibt aber auch noch völlig unklare Baustellen: Was geschieht mit der Bosse-Wiese? Wie kann man das Schulgebäude an der Pössinger Straße erweitern – da sind doch eingewachsene Kleingärten? Was geschieht mit der Schlossbergschule? Dabei hängt alles mit allem zusammen: Die Finanzlage der Stadt mit der Kreisumlage, die Kreisumlage mit den Plänen zum Neubau eines Gebäudes des Landratsamtes und die Neubaupläne mit der Nutzung des bislang unbefestigten Parkplatzes am Schlüsselanger. Die Erweiterung der Grundschulen hängt von der Nutzungsänderung des Schlossbergs ab und der Frage, ob dort ein Hotel entsteht. Wer heute Mitglied im Stadtrat ist, der muss Visionen haben, muss mit Gebäuden und Nutzungen im Kopf jonglieren. Wie sieht künftig unser Stadtmuseum aus und wo gehört es hin? Hat die Volkshochschule genug Entwicklungspotential? Wo ist demnächst unser Stadtarchiv, wo das Museumsdepot?

Aber es wird noch komplizierter als bisher erkennbar war: Keine der Bevölkerungsprognosen berücksichtigt die wohnungspolitischen Effekte der Arbeitsplätze, die in Penzing auf dem Gelände des Fliegerhorstes ent­stehen könnten. Zwar wird nicht jeder, der dort eine Tätigkeit ausübt, nach Landsberg ziehen; aber ein großer Teil wird die Vorteile des Oberzentrums mit seinen kulturellen Einrichtungen, seinen Geschäften und seiner Gastronomie, seiner Verkehrs-Infrastruktur und seinem Freizeitwert gerne in Anspruch nehmen.

Was kommt nach Penzing? Fest steht bislang nur: Die Gemeinde Penzing und die Stadt müssen sich darauf verständigen, denn Teile des Gebiets gehören Landsberg. In Landsberg gibt es klare Visionen: Moderne forschende Industrie könnte sich dort niederlassen und die Infrastruktur, auch das Flugfeld, nutzen. Nicht zuletzt für den shooting star „3C Carbon“ wäre das eine Option – ist man dort nicht gerade auf der Suche nach einer Produktionsstätte für das Mega-Motorrad „Horex“? Es ist eine Floskel, aber: Auf die Entwicklung in Penzing darf man wirklich gespannt sein.

Der Stadtrat wird also in den nächsten Jahren noch eine Menge in Sachen „Stadt- und Regionalplanung“ zu tun haben. Es gilt, Wachstum zu planen und gleichzeitig den Charakter Landsbergs zu erhalten. Geht es mit dem Zuzug so weiter, dann kommt allerdings bald Verstärkung. Nach der Bayerischen Gemeindeordnung hat der nächste Stadtrat dann zehn Mitglieder mehr.

Werner Lauff

In der fünfteiligen Serie „Landsberg unter der Lupe“ beurteilt KREISBOTE-Autor Werner Lauff, welche aktuellen Herausforderungen der Stadtrat und die Stadtverwaltung in Landsberg bewältigt haben und welche noch zu lösen sind. Im Fokus stehen dabei (1) die Stadt- und Regionalplanung, (2) Wirtschaft und Finanzen, (3) die Infrastruktur, (4) Soziales sowie (5) Altstadt, Tourismus und Kultur.

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