Kontroversen um den Papierbach

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Der Stadtrat entschied: Es bleibt bei fünf Geschossen im nordwestlichen Bauabschnitt. Links der derzeitige, rechts der Planungsstand, vom Hindenburgring aus gesehen.

Landsberg – Der Stadtrat hat den Bebauungsplan „Am Papierbach“ ebenso wie die erforderliche Änderung des Flächennutzungsplans in seiner Sitzung am vergangenen Mittwoch einstimmig gebilligt. Damit geht das Mammutprojekt auf dem Areal der ehemaligen Pflugfabrik in seine letzte Planungsrunde. Der Weg dorthin war allerdings beschwerlich: Die Stadträte stritten zunächst drei Stunden lang nichtöffentlich und dann vier Stunden öffentlich über Details. Letztlich nahmen sie aber nur zwei wesentliche Änderungen vor.

Die erste Änderung betrifft nicht den Plan selbst, sondern den städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Landsberg und der „Am Papierbach Entwicklungsgesellschaft mbH“ unter Leitung von Michael Ehret und Stefan Klein. Der KREISBOTE hat die hinter verschlossenen Türen erfolgte Diskussion inzwischen nachrecherchiert.

In § 7 des Vertrages war geregelt, dass der „Vorhabenträger“ auf eigene Kosten zwei Kinderbetreuungseinrichtungen errichtet, in seinem Eigentum behält und „dauerhaft betreibt“. Dabei sollten am Standort des derzeitigen Jugendzentrums vier Kindergartengruppen für insgesamt maximal 100 Kinder und zwei Krippengruppen für maximal 30 Kinder entstehen. Weitere 25 Kindergarten- und 30 Krippenplätze sind im Geschosswohnungsbau im Nordosten des Planungsgebiets vorgesehen. Insgesamt geht es also um 185 Plätze.

Ein scharfes Schwert

Der Vorhabenträger wollte diese Infrastruktur, zu denen auch Außenflächen und Spielplätze gehören, nach Fertigstellung an Träger verpachten. Deren Auswahl sollte „unter Beteiligung der Stadt“ erfolgen. Danach kommen zwei wirtschaftliche Mechanismen in Gang: Der Investor erhält vom Träger Pacht, der Träger erhält von Eltern ein Entgelt für die Kinderbetreuung.

Dabei war vorgegebenen, dass der Betrieb auch tatsächlich „dauerhaft“ und im „vereinbarten Umfang“ stattfindet, die Plätze also wirklich genutzt werden. Überzogene Entgelte, die die Leistungsfähigkeit der künftigen Bewohner am Papierbach übertreffen, sind damit praktisch unmöglich. Die Stadt sollte bei einem Verstoß dagegen sogar berechtigt sein, „die Flächen und Räume kostenlos zu erwerben“ und damit die Kinderbetreuung an sich zu ziehen – ein scharfes Schwert.

Eine knappe Mehrheit – kolportiert wird ein Abstimmungsergebnis von 15 zu 11 Stimmen – wollte diese Regelungen aber nicht akzeptieren. Sie verwies auf die Defizitvereinbarungen, die die Stadt als freiwillige Leistungen mit privaten Trägern von Kindereinrichtungen schließt. Die Stadtratsmehrheit befürchtete, dass die Entwicklungsgesellschaft zu hohe Pachten aufrufen und der oder die Träger dann Verluste erwirtschaften könnten. Zurzeit nimmt eine Einrichtung in Landsberg diese Zuschüsse tatsächlich in Anspruch.

Allerdings hätte niemand den Stadtrat gezwungen, die für die Stadt günstige Regelung im städtebaulichen Vertrag durch eine Defizitvereinbarung wieder außer Kraft zu setzen und sich selbst Schaden zuzufügen. Sie würde damit rechtstechnisch auf ihre eigene „Pull-Option“ verzichten. Daher liegt die Vermutung nahe, dass hinter dem Änderungswunsch der Stadtratsmehrheit auch das Bestreben steckt, bestehende Träger in Landsberg zu schützen und ihnen Zugang zu der neuen Einrichtung zu verschaffen. Interesse daran haben offenbar mehrere soziale Organisationen.

Fragwürdiges Geschenk

Im Ergebnis soll der Vorhabenträger die Gebäude und Flächen nun zwar auf eigene Kosten errichten, aber dann der Stadt sofort schenken. Das klingt beim ersten Hinhören vorteilhaft, hat aber zwei Haken. Der eine besteht darin, dass sich damit der Betrag erhöht, den der Investor für infrastrukturelle Maßnahmen ausgibt, und der ist nach der städtischen SoBoN-Richtlinie gedeckelt – 30 Prozent der planungsbedingten Bodenwertsteigerung müssen beim Vorhabenträger verbleiben. Das Votum des Stadtrats, die Kinderbetreuung unter Infrastrukturkosten zu buchen, könnte die Stadt also noch teuer zu stehen kommen.

Außerdem war bislang vorgesehen, dass der Vorhabenträger das Grundstück des Jugendzentrums von der Stadt zum Wohngebietswert erwirbt. Diese Erlöse hatte der Stadtrat gedanklich bereits gegen die rund 1,5 Millionen eigene Kosten gerechnet, die das Vorhaben verursacht. Dass der Investor nun einen hohen Preis für ein Grundstück bezahlt um es nach weiterer Aufwertung anschließend an die Stadt zu verschenken, ist unwahrscheinlich. Die nun erneut erforderlichen Verhandlungen über eine Änderung des Vertrags dürften jedenfalls nicht einfach werden.

Bauliche Umweglösung

Ein Vorkommnis am Rande: Kindergartenreferentin Doris Baumgartl (UBV) holte sich ganz am Ende der Diskussion eine Totalabfuhr, als sie beantragte, die 55 Plätze im Nordosten nicht im Geschosswohnungsbau einzurichten – niemand wollte ihrer „Bitte um Berücksichtigung“ folgen. Eine Annahme dieses Vorschlags hätte auch eine Umplanung erfordert; damit wäre der Bebauungsplan in seiner jetzigen Form gescheitert gewesen.

Ebenfalls mit knapper Mehrheit entschied der Stadtrat nach langer (diesmal in öffentlicher Sitzung geführter) Diskussion, dass im nordwestlichen Teil des Baugebiets, dessen Erstellung im Jahr 2020 beginnt, die vorgesehene Gewerbefläche von 700 auf 300 Quadratmeter reduziert werden soll. Erklärtes Ziel ist es, damit den wirtschaftlichen Betrieb eines Drogeriemarkts unmöglich zu machen. Dies wiederum soll, wie Henrik Lüssmann (Grüne) erklärte, den Müller-Markt in der Altstadt schützen.

Dass der Stadtrat eine bauliche Planänderung vornahm anstatt eine Beschränkung der Nutzung festzusetzen, erklärt sich dadurch, dass das von der Stadt mehrfach beauftragte „Büro für Standort-, Markt- und Regionalanalyse Dr. Heider“ zuvor gutachterlich festgestellt hatte, dass ein Drogeriemarkt in Ergänzung zum etwas weiter südlich vorgesehenen Lebensmittelmarkt keinerlei Schaden für die Altstadt bedeute, im Gegenteil: Der Bedarf an Drogerieartikeln im Innenstadtbereich sei noch nicht gedeckt. Dieses Ergebnis wollte die Mehrheit im Stadtrat aber nicht akzeptieren und entschied sich daher für die bauliche Umweglösung, wohl um keine Klage des Vorhabenträgers zu riskieren.

Nicht nach Belieben

Immer wieder musste Stadtbaumeisterin Birgit Weber die Stadträte darauf hinweisen, dass das Gremium nicht nach Belieben restriktive Regelungen festsetzen könne. So beantragte Henrik Lüssmann beispielsweise, dass die geplante Tiefgarage die Bahnlinie untertunneln solle. Ziel sei eine Entlastung der von-Kühlmann-Straße. Welche Kosten dafür entstehen und ob überhaupt die notwendigen Zustimmungen von Bahn und Eisenbahn-Bundesamt erreichbar wären, blieb unklar. Jedenfalls betonte Weber: „Das Verkehrsgutachten gibt diese Belastung des Investors nicht her.“ Dennoch hielt Lüssmann den Antrag aufrecht. Er scheiterte lediglich an Stimmengleichheit (12 zu 12); mehrere Stadträte hielten sich zu diesem Zeitpunkt an der frischen Luft auf, weil sie zuvor bereits sechs Stunden lang auf ihren Plätzen saßen.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass die Sitzung einen Verlauf nahm, der dem Thema – der Entwicklung eines neuen modernen Quartiers für Landsberg – nicht angemessen war. Sie begann bereits mit einem desavouierend wirkenden Ausschluss der Öffentlichkeit. Oberbürgermeister und Stadtrat wollten wegen der Meinungsverschiedenheit über die Kinderbetreuungseinrichtungen zunächst den städtebaulichen Vertrag diskutieren; dessen Beratung muss zwingend nichtöffentlich erfolgen. Unglücklich war aber, dass es dazu im Vorfeld keine Informationen gab. So kam die Ankündigung, die Besucher müssten nun für mindestens eine Stunde „draußen“ warten, unerwartet. Da es „draußen“ keine Sitzgelegenheiten gibt, entschieden sich die meisten Interessierten dafür, das Historische Rathaus sofort zu verlassen. Einer von ihnen machte seinen Unmut lautstark deutlich: „Wir fühlen uns missachtet“. Oberbürgermeister Mathias Neuner antwortete: „Ich nehme das zur Kenntnis. Es tut mir trotzdem Leid“.

Werner Lauff

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