Was sind die Risiken?

Solide Rendite: Investment in Immobilien richtig planen

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Manche Käufer wollen eine Eigentumswohnung nicht selber nutzen. Eine vermietete Immobilie kann eine stabile Rendite bringen. Dafür muss ein Kauf aber gut geplant werden.

Angesichts historisch niedriger Zinsen scheint eine Geldanlage in Immobilien lohnenswert. Die Finanzierung ist günstig, die Mieten steigen stetig dank starker Nachfrage und versprechen langfristig sichere Einnahmen.

Berlin - Zwei bis drei Prozent Rendite - das können Anleger in etwa erwarten, wenn sie ihr Geld langfristig in eine vermietete Eigentumswohnung investieren. Das schätzt zumindest der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Im Vergleich zu Tagesgeldkonten, wo es oftmals nicht einmal 0,5 Prozent Zinsen gibt, ein Traum. Allerdings: Vor zwei Jahren betrug die langfristige Immobilien-Rendite noch um die fünf Prozent.

Der Abschlag ist den gestiegenen Marktpreisen geschuldet: In München zogen die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen Jahren zum Beispiel um 50 Prozent an, wie Helge Ludwig vom Arbeitskreis Bewertung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung festgestellt hat. In Extremfällen kletterten die Preise sogar um 133 Prozent.

Und deswegen sendet vdp-Pressesprecherin Helga Bender eine Warnung an potenzielle Käufer: "Keine Mondpreise zahlen!" Um ein Gefühl für die ortsüblichen Kosten zu bekommen, empfiehlt sie, sich in der Umgebung zu orientieren: "Annoncen lesen, mit Nachbarn reden, fragen, warum ein jetzige Besitzer verkauft".

Das bedeutet auch, dass Interessenten die Immobilie nicht nur vom Papier kennen, sondern sie ansehen und am Ende vom Preis-Leistungsverhältnis wirklich überzeugt sind. Faktoren wie Schule, ÖPNV-Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten werden in den Abwägungsprozess einbezogen. Oftmals gibt es "in der zweiten Reihe" günstigere Objekte als in den Top-Lagen.

Für den Erwerb sollten Anleger mindestens 20 Prozent, Eigenkapital mitbringen. Die zusätzlichen Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer werden idealerweise auch aus eigenen Mitteln gestemmt. Diese sogenannten Nebenkosten entsprechen etwa zehn Prozent des Kaufpreises. Wegen der extrem niedrigen Zinsen bietet sich eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren bei gleichzeitig hoher Tilgung von vier bis fünf Prozent an. "Damit der Kredit schnell abgebaut wird", erläutert Bender.

Wichtig sind für die Rentabilität des Immobilieninvestments Miete und regelmäßige Ausgaben. "Anleger brauchen Reserven", sagt Jörg Sahr von der Zeitschrift "Finanztest". Als ideal gilt, wenn die Miete die monatliche Kreditrate abdeckt, damit der Anleger nichts zuschießen muss, und gleichzeitig ein Plus für die Nebenkosten erwirtschaftet wird.

Anhand von Miete und Aufwand für Nebenkosten lässt sich der jährliche Reinertrag berechnen. Sahr erläutert, wie es geht: Basis ist die Nettokaltmiete, zum Beispiel 10 000 Euro. Davon werden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von beispielsweise 1570 Euro abgezogen. Die verbleibenden 8430 Euro werden durch die kompletten Anschaffungskosten von 220 000 Euro geteilt. Heraus kommt eine Nettomietrendite von 3,83 Prozent. Dieser Ertrag ist steuerpflichtig.

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage können Verbraucher die kompletten Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Voraussetzung ist, dass die Immobilie vermietet wird. In der Steuererklärung dürfen pro Jahr zwei Prozent für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden, und 2,5 Prozent für ältere Gebäude für Abnutzung abgeschrieben werden, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum von der Bundessteuerberaterkammer.

Die Kreditzinsen können in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ausgaben für sogenannte Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen oder Malerarbeiten können in dem Jahr als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden, in dem sie anfallen. Allein steuerliche Aspekte sollten jedoch nicht zum Immobilienkauf verlocken, meint Sahr. Rechnen muss sich das Investment auch vor Steuern.

dpa/tmn

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