»Das ist eine Hausnummer«

20 Prozent der Wohnungen sind Zweit- oder Ferienwohnungen

Zimmer frei Ferienwohnung
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Statt Wohnungen regulär zu vermieten werden sie in Füssen oft als Ferienwohnungen genutzt.
  • vonKatharina Knoll
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Füssen – Mehr als jede fünfte Wohnung in Füssen ist eine Ferienwohnung oder eine Zweitwohnung. „Das ist schon eine Hausnummer“, sagte Uwe Mantik von der CIMA Beratung + Management GmbH. Diese hat das Beherbergungskonzept für die Stadt erstellt, dessen Grundzüge Mantik jetzt im Stadtrat vorstellte. 

Der Tourismus ist für Füssen ein wichtiger Wirtschaftszweig. Zwischen 2009 und 2019 stieg gemäß der amtlichen Statistik, die nur die Nächtigungen in Häusern ab zehn Betten umfasst, die Zahl der Übernachtungen um rund 57 Prozent auf über 1,2 Millionen Übernachtungen. Die Zahl der Gästeankünfte hat sich im gleichen Zeitraum sogar mehr als verdoppelt und lag 2019 bei rund einer halben Million. Das spült den örtlichen Betrieben, Einzelhändlern und Gastronomen zwar Geld in die Kassen, es führt gleichzeitig aber auch zu Problemen. Statt Wohnungen dauerhaft zu vermieten, werden sie häufig als Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen genutzt.

Aufgrund der Niedrigzinspolitik rückt die Lechstadt als eine der beliebtesten touristischen Destinationen Deutschlands auch in den Fokus von Investoren aus dem Beherbergungssektor. Diese konzentrieren sich stark auf die touristischen Hot-Spots in der Kernstadt, Bad Faulenbach und Hopfen sowie verkehrsgünstigen Standorte. Das sei einerseits zwar gewollt, dürfe aber nicht dazu führen, dass die Versorgung abseits der Hot-Spots gefährdet werde, heißt es im Beherbergungskonzept.

Das alles hat aber bereits jetzt Folgen: der Wohnungsmarkt ist angespannt. Und es sieht nicht so aus, als ob sich dieser in den nächsten Jahren groß entspannen wird. Denn die Bevölkerung der Lechstadt wächst seit Jahren. Und laut eines aktuellen Wohnungsmarktgutachtens wird die Nachfrage nach Wohnraum in der Kommune bei einer moderaten Leerstandsquote auch in Zukunft hoch sein (der Kreisbote berichtete). Bezahlbarer Wohnraum wird nach Ansicht der Analyse auch in den kommenden Jahren gefragt sein. Für den Tourismus kommt verschärfend hinzu, dass dieser für die ohnehin schon knappen Fach-, Saison- und Hilfskräfte von besonderer Relevanz ist.

Mehr Verkehr

Aktuell ist es so, dass von den rund 9000 Wohnungen in der Lechstadt rund 2000 Ferien- oder Zweitwohnungen sind, informierte Mantik. Das sind über 20 Prozent – „kein wirkliches Problem“, so der Referent, aber doch grenzwertig. Deshalb müsse die Stadt ein Auge darauf haben. So empfiehlt das Konzept künftige Entwicklungen stärker zu reglementieren, gegebenenfalls auch in bestimmten Bereichen zu begrenzen. Dies könne in weniger touristisch geprägten Teillagen auch schon deutlich unterhalb eines Wertes von 20 Prozent sinnvoll sein. In Bereichen, in denen sich die Situation zuspitzt, sollte die Stadt die Voraussetzungen für eine Zweckentfremdungsverbotssatzung prüfen.

Aber nicht nur beim Thema Wohnraum hat der Tourismus seine Schattenseiten. Auch der Verkehr wird dadurch mehr und der Parkraumdruck gerade in der Altstadt und den altstadtnahen Stadtteilen wachsen. Für die Hotels hat das negative Auswirkungen: Denn nur wenn es vor Ort eine hohe Lebensqualität gibt, können sie ihren Gästen auch eine attraktive Erlebnisqualität bieten. „Selbst zurückhaltende Prognosen lassen zudem sogar noch einen Anstieg der Nachfrage und damit eine Verschärfung der Nutzungskonkurrenz erwarten“, heißt es in dem Papier.

Derzeit ist das touristische Angebot in der Lechstadt jedoch „recht gut und krisenfest angelegt“, so Mantik. „Es gibt eine Vielfalt, eine Breite im Angebot, die jedem was bietet.“ Damit sei der hiesige Tourismus resistenter gegen unerwünschte Entwicklungen. Seine Empfehlung lautete deshalb: „Qualität halten und ausbauen.“

Spagat meistern

Das Beherbergungskonzept soll künftig dabei helfen, den Spagat zwischen Tourismus und einer funktionierenden Stadtstruktur zu meistern, so Mantik. „Es ist kein Konzept, das am grünen Tisch entstanden ist“, erklärte der Referent. „Es gab einen relativ intensiven Beteiligungsprozess.“ Die Planer hätten sich nicht nur mit Vertretern aus dem Tourismus zusammengesetzt, sondern auch mit Hoteliers und Gastronomen. Herausgekommen ist ein 130 Seiten dickes Werk, das Standorte und Marktsegmente empfiehlt, an denen Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise und gemäß eines Prüfrasters zugelassen oder ausgeschlossen werden sollten. Das Konzept kann die Stadt Füssen nun dazu nutzen, ihre Bauleitplanung rechtssicher und mit Blick auf die Stadtentwicklung anzupassen. In der Vergangenheit waren ihr nämlich häufig die Hände gebunden, wenn Wohnungseigentümer ihre Räume zur Ferienwohnung machen wollten (der Kreisbote berichtete mehrfach). Die Verwaltung sollte dabei allerdings „punktuell und auf Projekte bezogen vorgehen“, empfahl Mantik. Darüber hinaus gibt das Papier den Investoren Planungs- und Investitionssicherheit. „Man kann darauf verweisen, um unerwünschte Anfragen abzubügeln.“

Bevor eine Kommune eine Zweckentfremdungsverbotssatzung einführen könne, müsse sie erst die übrigen Instrumente der aktiven Städtebaupolitik ausschöpfen. Und zu diesen Instrumenten gehört das Beherbergungskonzept. Da dieses Modell allerdings noch neu ist, sollte die Stadt es in den kommenden Jahren überprüfen und gegebenenfalls anpassen. „Das Beherbergungskonzept steht. Machen Sie was draus!“, forderte Mantik die Räte abschließend auf.

Zu einem Beschluss der Ratsmitglieder kam es in der Sitzung allerdings noch nicht. Die Stadtrats-Fraktionen sollen das Konzept zunächst intern diskutieren, bevor darüber entschieden werden soll. Zuvor soll das Konzept auch den örtlichen Gastronomen, Hoteliers und privaten und gewerblichen Vermietern vorgestellt werden.

Katharina Knoll

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