»Das ist absolut nicht die Regel«

Wohnraumbedarfsanalyse: Füssen wird wachsen und sich verjüngen

Vermieter übergibt Schlüssel an Mieter
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Die meisten Füssener wohnen derzeit zur Miete. Auch wenn sich in den kommenden Jahren die Altersstruktur in der Lechstadt verändern wird, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum groß. Bis 2035 wird sie sich aber abschwächen.

Füssen – Die Stadt Füssen wird in den kommenden Jahren wachsen und sich verjüngen. Zu diesem Schluss ist die Wohnraumbedarfsanalyse der Stadt Füssen gekommen. Diese hat am Dienstag Fabian Böttcher vom CIMA-Institut für Regionalwirtschaft GmbH dem Stadtrat vorgestellt. Deshalb wird sich auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt verändern. Gleich bleibt allerdings: Kleine Haushalte werden auch künftig einen Großteil der Wohnungsnachfrage in Füssen ausmachen.

Bereits heute ist in Füssen Wohnraum gefragt. Denn die Bevölkerung der Lechstadt ist von 2011 bis 2019 um 9,2 Prozent angestiegen – ein deutlich größeres Plus als im deutschland- oder bayernweiten Trend. Auch in der Region liegt Füssen vorn. So ist die Einwohnerzahl im Bezirk Reutte in dieser Zeit beispielsweise um nur 3,2 Prozent gewachsen. Doch das liegt nicht daran, dass in Füssen mehr Menschen geboren werden als sterben, sondern am Zuzug neuer Bürger. Und daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. „In den kommenden Jahren wird die Einwohnerzahl noch einmal deutlich steigen und dann einen Plateaueffekt erreichen und da konstant bleiben“, erklärte Böttcher. Heißt: Bis zum Jahr 2035 wird sie langsam um rund 10,3 Prozent wachsen. Das entspricht einer Zunahme von 1615 Personen.

Der Grund dafür ist, dass die Lechstadt in den kommenden Jahren viele Wohnprojekt e auf den Weg bringen wird. „Nur weil da Wohnungen entstehen kann es Zuzug geben“, so der Projektleiter. Und das wird in der Altersstruktur der Stadt deutliche Spuren hinterlassen. Denn vermehrt junge Familien mit kleinen Kindern oder Erwachsene, die gerade in der Familiengründungsphase sind, werden demnach in die Lechstadt ziehen.

Die Folge: Laut der Prognose wird der Anteil der Personen zwischen 30 und 45 Jahren um 38,3 Prozent ansteigen. Auch die Altersgruppe der unter 18-Jährigen soll um 37,7 Prozent und die zwischen 18 und unter 30 Jahren soll um 11,3 Prozent wachsen. Zurück geht dagegen der Anteil der älteren Personen, allen voran die Zahl der Hochbetagten (75 Jahre und älter). Diese soll um 21,3 Prozent (467 Personen) sinken. „Das ist nicht so häufig in Deutschland wegen des demographischen Wandels“, erklärte Böttcher. Deshalb seien die Merkmale dieses Wandels, die Alterung der Bevölkerung sowie der Rückgang der Bevölkerungszahl, in Füssen nicht so stark ausgeprägt wie in anderen Landesteilen.

Die Veränderung der Altersstruktur hat wiederum Auswirkungen auf die künftige Zahl der Haushalte in der Lechstadt. Die Wohnraumbedarfsanalyse geht davon aus, dass die Zahl der Haushalte bis 2035 um zwölf Prozent ansteigen wird. Das Plus fällt mit zwölf Prozent bei den Ein-, 13 Prozent bei den Zwei- und zehn Prozent bei den Dreipersonenhaushalten sehr deutlich aus. „Das ist ein relativ typisches Bild für die Alterung der Gesellschaft“, informierte der Projektleiter mit Blick auf das gesamte Bundesgebiet. Untypisch sei dagegen, dass auch die Vier-, Fünf- und mehr Personenhaushalte moderat um jeweils sechs Prozent ansteigen werden.

Hohe Nachfrage

Das bedeutet, dass bis zum Jahr 2025 das Wohnungsangebot trotz der hohen Bautätigkeit in den kommenden Jahren nicht ausreichen wird, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. So fehlen laut der Prognose bis 2025 weitere 387 Wohnungen in der Stadt. Ein Großteil davon entfällt auf Ein- und Zweifamilienhäuser (250), die vor allem Personen im Familiengründungsalter nachfragen. Aber auch in Mehrfamilienhäusern besteht ein hoher zusätzlicher Bedarf (136).

Knapp die Hälfte davon entfällt auf bestehende Wohnungen, die ersetzt werden müssen, weil es sich beispielsweise aufgrund ihres Alters nicht lohnt sie zu sanieren. Doch bereits in den Jahren 2025 bis 2030 wird die Nachfrage nach Wohnungen spürbar zurückgehen. Dann werden nur noch 123 neue benötigt. Da vor allem die starke Nachfrage nach Familienwohnraum zurückgehen soll, werden weniger Ein- und Zweifamilienhäuser (36) nachgefragt als Wohnungen in Mehrfamilienhäuser (87). Denn mittel- bis langfristig wird die Zahl der kleinen Haushalte zunehmen.

Eine ähnliche Situation sei auch für die Jahre 2030 bis 2035 zu erwarten. Dann werden nur noch 97 neue Wohnungen gebraucht, 80 Prozent davon (81) in Mehrfamilienhäuser. Nur noch gering sei der Bedarf nach Ein- und Zweifamilienhäuser (16). Das bedeutet, dass sich die Stadt langfristig auf eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes einstellen muss.

Das Institut empfiehlt deshalb, den Fokus früh auf eine starke innerörtliche Entwicklung zu legen, Flächenverbrauch zu vermeiden und das Wohnen für Familien in der Stadt zu ermöglichen, dabei aber auch das altersgerechte Wohnen nicht zu vergessen. „Das bedingt sich gegenseitig“, so Böttcher. Gleichzeitig sollte bei Neubauten der Fokus auf Wohnungen im Geschosswohnungsbau liegen, da sie von allen Bevölkerungsgruppen nutzbar sind.

Da die Kaufpreise im Ostallgäu allein zwischen 2017 und 2019 um 20 Prozent angestiegen sind, sei bezahlbares Wohnen für Füssen ein wichtiges Thema. Zwar gebe es eine konstante Zahl an Wohnungen, die sozial gebunden sind. Ob diese jedoch künftig ausreichen, sei fraglich. Deshalb sollte die Stadtverwaltung prüfen, ob sie Füssener mit schmalem Geldbeutel durch punktuelle Ergänzung des Wohnungsangebots entsprechend unterstützen kann. Der Akzent sollte dabei aber eher im Bestand und nur ergänzend im Neubau liegen.

Doch genau in diesem Punkt sah Freie Wähler-Stadträtin Christine Fröhlich die große Schwäche der Analyse. „Soziale Kriterien fließen hier nicht mit ein“, kritisierte sie. Gerade in Füssen sei die Einkommensstruktur eine andere als in vergleichbaren Städten. Die Frage sei, ob sich die Füssener die angebotenen Wohnungen überhaupt leisten können. Diese Information wäre wünschenswert, gab Böttcher zu. Das Problem sei aber, dass das Institut dazu keine Zahlen habe. „Das kann man nur durch Befragungen machen“, so der Projektleiter. Anschließend müsste man die Kostenseite der Nachfrage gegenüberstellen.

Zweifel an Prognose

Ein anderes Problem hatte BfF-Stadtrat Dr. Martin Metzger. „Die Prognose, dass die Senioren abnehmen werden, ist gewagt. An dieser Stelle glaube ich Ihnen nicht.“ Denn viele wohlhabende Renter würden im Ruhestand beispielsweise aus Metropolregionen wie Stuttgart ins landschaftlich reizvolle Füssen ziehen. Diese könnten sich im Gegensatz zu vielen Einheimischen die Wohnungen hier leisten. „Ich widerspreche Ihnen nicht, dass es so ist“, meinte Böttcher. Allerdings fehlen dazu die empirischen Zahlen.

Nur weil die Zahl der Senioren zurückgehe, könne man nicht davon ausgehen, dass auch der Zuzug von Senioren abnehme. „Für Füssen ist das ein sehr großes Problem, das da nicht drin ist“, kritisierte Metzger. Solche Dinge könne man aber beispielsweise über Vergaberichtlinien bei Baugebieten regeln, wandte Hauptamtsleiter Peter Hartl ein. Das sei zwar nicht zu 100 Prozent möglich, die Stadtverwaltung versuche aber die Instrumente, die sie habe, zu nutzen. „Wir sind da auf einem guten Weg“, meinte er.

Am Ende billigte der Füssener Stadtrat einstimmig die Wohnraumanalyse. Sie soll Grundlage für künftige wohnungspolitische Entscheidungen bzw. Weichenstellungen sein.

kk

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