Wohnträume lassen auf sich warten

Das Bauvorhaben auf dem Afraberg stockt – Investor und Stadt mit Abstimmungsproblemen

Altstadt Kaufbeuren
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Von der Altstadt aus gut zu erkennen liegt das denkmalgeschützte Hauberrisserhaus auf dem Afraberg in einer Sichtachse zur Kaiser-Max-Straße.
  • Martina Staudinger
    vonMartina Staudinger
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Kaufbeuren – „Zeitnah und reibungslos“ sollte „eine nachhaltige Entwicklung zum Wohl der Stadt“ auf dem Afraberg entstehen, so verkündet es die Panntum Aktiengesellschaft als Projektentwickler auf ihrer Internetseite. Doch zeitnah ist seit dem Erwerb Anfang 2018 nichts Erkennbares auf dem 3,5 Hektar großen Gelände passiert. Und reibungslos geht das Projekt ebenfalls nicht vonstatten. Doch woran liegt das?

Florian Biasi, Vorstand der Panntum Aktiengesellschaft, nennt die Stadtverwaltung als Verantwortlichen dafür, dass sich nichts tut. „Wenn es nach uns ginge, wären wir schon mittendrin in der Umsetzung. Aber wir kommen verfahrenstechnisch nicht weiter. Die Verwaltung hat sich um 500 Grad gedreht. Sie lässt uns am Projekt verhungern“, beklagt er. Die Anfangseuphorie der Verwaltung bezüglich der Entwicklung des Grundstücks auf der „Sonnenseite der Stadt“ sei nicht mehr dieselbe. Es gebe „wahnsinnige Abstimmungsprobleme“ zwischen Stadt und Investor, das städtische Baureferat sei äußerst vorsichtig, was Zustimmungen angehe, so Biasi. Er vermutet dahinter schlechte Erfahrungen der Stadt mit früheren Bauprojekten. „Und wir baden das aus“, moniert er.

Mit Verweis auf das Areal an der Füssener Straße mit circa 180 Wohneinheiten, wo seit Jahren Baurecht bestehe, bestreitet das der Baureferatsleiter der Stadt, Helge Carl, nicht. „Hier hat die Stadt darauf vertraut, dass einmal geschaffenes Baurecht rasch in zusätzliche Wohnungen umgesetzt wird. Die Grundstücke wurden jedoch veräußert und die Bauten sehr zu unserem Ärgernis nicht mehr weitergeführt“, beanstandet Carl. Unter anderem deshalb würden Baurechte größeren Umfangs inzwischen nur noch dann geschaffen, wenn es auch für die Realisierung klare vertragliche Fristen gibt. „Dass hier die Interessen der Eigentümer mit den von der Stadt zu vertretenden öffentlichen Belangen nicht immer im Gleichklang stehen, sollte nicht verwundern.“

„Aber wir machen so etwas ja nicht zum ersten Mal“, spielt Biasi auf Projekte in Augsburg und München an. Außerdem habe die Stadt Sorge, dass der Investor „sensationelle Planungen“ an Dritte weiterveräußere, die sich dann an keine Vorgaben hielten, ahnt Biasi. Bau- und verwaltungsrechtlich gesehen funktioniere so ein Szenario jedoch gar nicht. Einen Teil werde Panntum aber sicherlich an regionale Bauträger verkaufen und Partnerschaften eingehen. „Eigentümer haben das Recht und die Freiheit, ihre Grundstücke jederzeit zu veräußern“, betont auch der städtische Baureferent. „Die Stadt sollte aber darauf achten, dass die vereinbarten Ziele auch mit neuen Eigentümern, die wir heute noch nicht kennen, sicher erreicht werden. Gern würden wir mit Herrn Biasi das Projekt weiter entwickeln und die Umsetzung begleiten. Es liegen große Chancen für die Stadtentwicklung auf dem Areal.“

„Klar sind wir ein Wirtschaftsunternehmen und wollen mit dem Projekt Geld verdienen, das ist auch völlig legitim“, so der Investor. „Wir gehen aber nachhaltig an die Geschichte ran.“ Ein Betreiber von betreuten Wohnen habe starkes Interesse auf dem Afraberg zusätzlich 90 Plätze zu schaffen oder 40 bis 50 betreute Wohneinheiten. „Aber bevor wir kein Baurecht haben, können wir nicht tätig werden.“ Carl zufolge möchte die Stadt das Projekt gern umsetzen, „allerdings muss vorher klar und transparent definiert werden, was gebaut werden soll und es sollte sichergestellt bleiben, dass die Zusagen eingehalten werden, selbst wenn Teile des Areals zwischendurch den Eigentümer wechseln.“ Im vergangenen Sommer habe es dazu einen ausführlichen, nicht-öffentlichen Termin mit den Entwicklern und zahlreichen Mitgliedern des neu gewählten Stadtrates gegeben.

Komplexes Vorhaben

Wegen angeblich größtmöglicher Sicherheit beharre die Stadt auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dies stehe laut Biasi jedoch im Gegensatz zu gelebter Praxis. Der Projektentwickler hingegen strebt einen Angebotsbebauungsplan an – „bei so einem Großvorhaben das Normalste der Welt“, so Biasi, denn für alles andere sei das Areal zu komplex. Carl sieht das anders: „Gerade weil das Vorhaben ungemein komplex und bedeutsam ist, empfehlen nicht nur wir, sondern auch der Gestaltungsbeirat und die eigens beauftragte Rechtsberatung dieses Planungsverfahren. Im Kern geht es darum, dass alle wesentlichen planerischen Fragen geklärt sein müssen, bevor Baurecht entsteht und dass ein konkreter Zeitplan für die Realisierung vereinbart wird“.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan schreibe zudem laut Biasi ganz klare Fristen vor. Zu Beginn der Diskussionen zwischen Stadt und Investor Ende 2019 war die Corona-Pandemie noch nicht in Sichtweite. Biasi habe aber schon damals darauf hingewiesen, dass der Markt an einer High-End-Phase sei. Seine Bedenken, die er gegenüber der Stadtspitze geäußert habe („Lassen Sie da mal was passieren“), hätten sich letztlich bestätigt. Erst im September vergangenen Jahres sei die Stadt mit einem Zugeständnis hinsichtlich gelockerter Fristen auf ihn zugekommen und sei bereit, diese auf fünf und sieben Jahre zu verlängern. „Aber beschlossen ist da auch noch nichts.“ Bezüglich der Fristen sagt Carl, dass sie verhandelt werden können und dann beginnen zu laufen, wenn der Bebauungsplan rechtskräftig wird. „Bis dahin sind jedoch noch sehr umfangreiche Untersuchungen erforderlich, unter anderem zur Geologie, zum Immissionsschutz, aber auch zur gewünschten Aufzugsanlage im Bereich des Hirschkellers“, so Carl. Aufgrund der großen Verflechtung mit der Altstadt wurde der Hang rund um den Hirschkeller von circa 7000 Quadratmetern Fläche in den Planungsumgriff einbezogen. „Hier könnte der ehemalige Stadtgraben wieder hergestellt werden und die Aufzugsanlage würde dort realisiert.“ Die Aktienbrauerei sei eng in das Verfahren eingebunden, „auch weil sich Brunnenanlagen für Brauwasser im Berg befinden, die durch die Bauten nicht beeinträchtigt werden sollten“. Die Gesamtplanung erstrecke sich auf insgesamt 42.000 Quadratmeter.

„Die Kröte schlucken“

In einem weiteren Gespräch werde man den Verfahrensablauf nochmals besprechen, so Biasi. „Zur Not müssen wir die Kröte schlucken, dass man einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan macht. Das hätte für uns zur Folge, dass wir bereits jetzt, ohne zu wissen, ob wir Baurecht bekommen oder nicht, mit circa 1,5 Millionen Euro in Vorleistung gehen müssen, was die Planung betrifft. Aber anders kommen wir nicht weiter.“ Doch selbst dann würde es, so Biasi, in Hinblick auf das unter Denkmalschutz stehende Hauberrisserhaus und die Zeppelinhalle „mit Sicherheit noch drei Jahre dauern“, bis sich etwas tut.

Weil sich das Projekt jetzt schon über Jahre hinzieht, aber nichts Sichtbares geschieht, und das Unternehmen an Finanzierungskonstrukte mit gewissen Laufzeiten gebunden ist, tue sich der Investor zusehends schwer, Bankpartner und Projektinvestoren zu halten. „Wir können denen ja gar keinen positiven Fortgang des Projektes beschreiben. Aber das lässt die Stadt völlig kalt.“ Was in jüngster Zeit erledigt wurde, ist das Dach des Hauberrisserhauses, das statisch gar nicht mehr begehbar gewesen sei, für 30.000 Euro regendicht zu machen. „Für ein Dach, das sowieso schon kaputt ist, rausgeschmissenes Geld.“ Dennoch bleibt Biasi zuversichtlich: „Wir werden das schon hinkriegen“.

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