Immobilen-Investment-Manager erwirbt Forettle Center – Stadtrats-Fraktionen mit verschieden Ansichten

Gemischte Gefühle nach Verkauf

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Noch nicht fertig, aber bereits schon wieder verkauft: das Forettle Center in Kaufbeuren.

Kaufbeuren – Die Meinungen zum Verkauf des im Bau befindlichen Forettle Centers an einen Immobilen-Investment-Manager gehen bei den Stadtratsfraktionen stark auseinander. Während die einen darin eine Sicherung des Projektes für die kommenden Jahre sehen, befürchten andere „Kollateralschäden“ wie die Beschädigung des Stadtbildes oder die Verhinderung von Stadtentwicklungsmöglichkeiten.

Wie bereits am Montag online berichtet, hat der Immobilen-Investment-Manager TH Real Estate das Objekt von Ten Brinke gekauft. Ten Brinke wird das Projekt noch fertigstellen und dann an den neuen Eigentümer übergeben. Auch sonst soll sich laut Miriam Seeberger, Projektbetreuerin bei Ten Brinke, nichts ändern. Eröffnung des „fast vollständig vermieteten Fachmachtzentrums“ sei demnach für Frühjahr 2018 zu erwarten. Laut Seeberger hätte man die Immobile aufgrund der hohen Nachfrage weiter veräußert, was für den Standort Kaufbeuren spreche. „Wir sind auf Grund unserer Firmenphilosophie bestrebt, die Projekte an nachhaltige Bestandshalter zu veräußern, die der Immobilie eine gute Pflege zukommen lassen. So wissen wir unsere Objekte in guten Händen, die wir ja vorher mit viel Herzblut entwickelt haben“, so Seeberger.

Und so plant auch der neue Inhaber, wie berichtet, mit „REWE“ und „dm“ als Ankermieter. Darüber hinaus wird das österreichische Unternehmen „Fussl“ das Angebot erweitern.

„Durch den Ankauf des Fachmarktzentrums haben wir das Portfolio unseres Core German Retail Fund mit einer zukunftsweisenden Immobilie in einer soliden Region deutlich gestärkt. Die Transaktion rundet als wahrscheinlich vorletzter Ankauf die Investitionsstrategie mit einem weiteren, neuwertigen Core-Objekt ab”, erklärte hierzu Thilo Wagner, Managing Director Investment, Germany, bei TH Real Estate und Fund Manager.

Betrieben wird das Forettle Center von der MEC METRO-ECE Centermanagement GmbH mit Sitz in Düsseldorf. Das Unternehmen betreibt nach eigenen Angaben 50 Fachmarktzentren in Deutschland.

Sicherung des Projektes

Der erneute Besitzerwechsel des Forettle Centers löst bei den Stadtratsfraktionen unterschiedliche Reaktionen aus. KI-Fraktions­chef Ernst Holy sieht in der aktuellen Entwicklung „eine Sicherung des Forettle Centers auf die kommenden zehn Jahre und somit sind auch die Verträge unter Dach und Fach“. Bei der Vielzahl der Gerüchte im Zusammenhang mit dem Forettle sei das zunächst eine Beruhigung. Ein Spielball des Kapitalmarktes sei nicht nur ein Fachmarktzentrum, sondern jede Immobile, die heute eine gewisse Rendite verspreche, erklärte Holy.

Langfristige Verträge

Als Fachanwalt für Baurecht sei der Chef der CSU-Stadtratsfraktion, Dr. Thomas Jahn, beruflich immer wieder mit Immobilienprojekten konfrontiert, die in Immobilienfonds überführt werden. Dies geschehe bei offenen Fonds, wie hier, nur mit werthaltigen Projekten, da sich andernfalls keine Käufer fänden. „Dass ein Eigentümer seine Immobilie nach gewisser Zeit wieder verkauft, ist nicht ungewöhnlich und kann – Gott sei Dank – durch die Politik nicht beeinflusst werden“, so Dr. Jahn. Er betont aber, dass die Vorgaben für Sortimente und Verkaufsflächen nach dem durch den Bürgerentscheid von 2014 beschlossenen Bebauungsplan auch für alle künftigen Eigentümer gelten.

Wichtiger als die Eigentümerfrage sei für Jahn die Frage, wer wie lange welche Flächen miete. „Denn niemand kauft, errichtet oder betreibt ein Einkaufscenter, wenn er keine Ankermieter mit langfristigen Vertragsbindungen hat.“

Zudem sei das Projekt laut Jahn nachhaltig, „denn die Bürger, die sich im Bürgerentscheid zurecht für das Forettle-Center entschieden haben, hatten ja nur die Wahl zwischen der alten Industrie- und Brachfläche mitten in der Stadt und dem jetzt entstandenen attraktiven Neubau, der zu einer deutlichen städtebaulichen Aufwertung an dieser Stelle führt“.

Verkauf war lange geplant

Für die SPD-Stadtratsfraktion sei von Anfang an klar gewesen, dass es sich bei Dr. Aldinger (der erste Investor, Anm. d. Red.) um einen Geschäftsmann „mit weitreichenden Verbindungen und einer großen Holding als Basis für sein Wirken handelte“, so Fraktionschefin Catrin Riedl. Als das dann mit den Ankermietern nicht so recht funktioniert habe, habe Aldinger das Projekt an Ten Brinke verkauft und der wiederum nun an TH Real Estate. „Mit Blick auf die Laufzeit des Fonds von zehn Jahren (2014 bis 2024, Anm. d. Red.) beweist dieser ‚Deal‘, dass der aktuelle Verkauf seit mindestens 2014 geplant gewesen ist“, mutmaßt Riedl.

Die SPD-Fraktion macht keinen Hehl daraus, das sie das Projekt von Anfang an ablehnte. „Wir haben nie verstanden, warum wir das Filet-Stück ‚Forettle‘ aus der Hand geben und damit jede Einflussmöglichkeit verlieren. Den einzigen wirksamen Weg, über den Bebauungsplan steuernd einzuwirken, wollte die Stadtspitze nicht gehen“, resümiert Riedl. Mit Blick auf die Zukunft des Forettle Centers sieht die Stadt-SPD verschiedene Szenarien: Im besten Fall gehe das Konzept auf, das Erscheinungsbild sei gut, die Kunden kommen. Oder die Mieter seien unattraktiv oder nur für einzelne Käuferschichten interessant. Das Erscheinungsbild würde leiden, „‚die Bude verkommt‘ würde der Volksmund sagen“, so Riedl. Dann werde aus Sicht der SPD keine oder zu geringe Rendite abfallen. Das Projekt werde nach Ablauf der Vertragsbindung von Immobilen-Investment-Manager TH Real Estate abgestoßen. Anschließend wäre eventuell eine Umwidmung für einen anderen Zweck möglich, „was das sein könnte, steht jedoch in den Sternen“, so Riedl. Oder: Die für die finanzschwache Stadt denkbar ungünstigste Variante wäre aus Sicht der SPD vermutlich, in eine Art Zwangslage zu geraten. Nämlich dann, wenn die Entwicklung des Forettle so schädlich für das Stadtbild und die Auswirkungen auf das Geschäftsleben werde, dass womöglich ein Zugzwang entstünde, das Areal zu kaufen. „Damit hätten wir dann vermutlich ein weiteres Millionengrab ‚am Hals‘“, so Riedl.

Mit Blick auf den neuen Investor gibt Riedl zu bedenken, dass ein Investor von Außen in den seltensten Fällen eine Verbindung zur Kommune haben werde. „Sein Wirken wird immer auf Gewinnmaximierung zielen. Ob sein Ansehen leidet oder er als ortsansässiger Investor im besten Sinne für die Stadt etwas erreichen möchte, wird nicht relevant sein“, so die SPD-Fraktionschefin. In diesem Zusammenhang erinnert Riedl daran, dass in einer anfänglichen Planungsphase dem Vorhaben „Märzenbach-Park“ von Investor Josef Scheibel „das ‚Aus‘ drohte, weil man Dr. Aldinger den Vorzug gab. Bereits damals waren wir entsetzt, wie mit heimischen Investoren umgegangen wurde“, betont Riedl abschließend.

Verträge nicht aufweichen

„Erst Aldinger, dann Ten Brinke und jetzt TH Real Estate – noch vor der offiziellen Eröffnung wechselt der Investor ein weiteres Mal. Das spricht nicht für Kontinuität. Ich vergleiche das mit dem Sport: Wenn eine Fußballmannschaft in der Saisonvorbereitung zwei Mal den Trainer wechselt, wird man sich auch fragen, was ist das los“, reagiert Bernhard Pohl, Vorsitzender der Freien Wähler-Stadtratsfraktion auf den Verkauf.

Der Bürgerentscheid und auch die Stadtratsbeschlüsse seien ursprünglich von einem Fachmarktzentrum ausgegangen. Es sei die Rede von Media­markt und weiteren Einkaufsmagneten gewesen. Davon sei man nun meilenweit entfernt. Es sei abzuwarten, ob mit dem neuen Investor eine Trendwende gelinge. Pohl macht aber klar: „Die bestehende Beschlusslage und geschlossenen Verträge werden nicht zugunsten des Investors aufgeweicht, um einen möglichen Totalschaden zu verhindern“. Ganz persönlich sei ihm das Vorhaben Märzenpark von Josef Scheibel lieber: „Ein Investor aus der Region, den man seit langem kennt, ist ein verlässlicher Partner. Deshalb habe ich ihn schon unterstützt, als andere noch skeptisch waren. Die ständig wechselnden Investoren beim Forettle Center sind dagegen eine Wundertüte: Man weiß nicht was drin ist und was herauskommt“.

Leerstände befürchtet

Auch die FDP sieht das Projekt durch Fehlen „großer Ankermieter“, als gescheitert an: „Wir sehen das ganze Bauprojekt nicht mehr als Einkaufs-Zugpunkt für Kaufbeu­ren“, erklärt Angelika Zajicek von der FDP. Auch der Umstand, dass das Forettle Center jetzt bereits zum zweiten Mal verkauft werde, bestärke ihre Partei nur noch mehr in ihrer Sorge, „dass wir hier über kurz oder lang weitere leerstehende Verkaufsflächen in Kaufbeuren haben werden“. Zajicek betont: „Solche Immobilien-Investment-Gesellschaften sind auf Rendite aus, und diese lassen sich nur durch hohe Mieten erreichen. Ob das mit Rewe oder dm-Drogeriemarkt als sogenannte ‚Zugpferde‘ zu erreichen ist, wagen wir zu bezweifeln“.

„Nachhaltiger“ Lebenszyklus

„Das sogenannte Forettle Center hat jetzt seinen – aus Sicht von Finanzinvestoren – ganz normalen ‚nachhaltigen‘ Lebenszyklus vor sich“, erklärt Oliver Schill von den Grünen. Unter nachhaltig versteht Schill: „Auslutschen bis zum geht nicht mehr, um die Geldbeutel von Investoren dicker zu machen“. Doch dies könne man den Investoren nicht zum Vorwurf machen, schließlich sei genau das Sinn und Zweck von Renditeobjekten. „Kollateralschäden wie die Beschädigung unseres Stadtbildes oder Verhinderung von Stadtentwicklungsmöglichkeiten spielen da keine Rolle. Dafür sind allein diejenigen Stadträte verantwortlich, die mit ihrer Stimme diesem Vorhaben den Weg geebnet haben“, betont Schill.

von Kai Lorenz

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