Unterschiede zwischen Kaufbeurer Innenstadt und Stadtteil Neugablonz

Leerstand ist nicht überall

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Während am Neuen Markt in Neugablonz ein bunter Mix aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie herrscht, ist in Kaufbeu­ren seit Jahren ein wachsender Leerstand zu verzeichnen.

Kaufbeuren/Neugablonz – Ein immer wieder aufkommendes Thema in der Kaufbeurer Gesellschaft ist die Situation in der Innenstadt. In den letzten Jahren hat die Altstadt einen rasant wachsenden Leerstand zu verzeichnen. Mehrere Veranstaltungen, insbesondere mit dem Ziel der Bürgerbeteiligung, gab es nicht nur im vergangenen Jahr, sondern auch jüngst bei einem ersten „Kaufbeurer After-Work-Treffen“, initiiert durch Verena Ridder von Kaufbeuren Marketing und Touristikinformation (wir berichteten). Bei einem Blick auf Neugablonz mit bald 15.000 Einwohnern als größtem Stadtteil ist festzustellen, dass dort im Zentrum eine völlig andere Situation bezüglich Wohnen und Gewerbe vorherrscht. Der Kreisbote begab sich auf Spurensuche.

In der Fußgängerzone und der Pulverturmpassage bestehen seit Jahren Leerstände, in der Sparkassenpassage ist eine Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten. Und auch die Kaiser-Max-Straße als eigentliche „Prachtstraße“ mit der Achse vom Rathaus über den Neptunbrunnen und dem einstigen Kaiserquartier bis zum Breiten Bach bietet keine großen Anziehungspunkte. Wer sich dagegen im Zentrum von Neugablonz umsieht, stellt schnell fest, dass dort – abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen – praktisch kein Leerstand an gewerblichen Immobilien besteht. Und selbst bei wohlwollender Betrachtung herrschen dort nicht gerade bessere optische Rahmenbedingungen gegenüber dem mittelalterlich geprägten Stadtbild im Zentrum Kaufbeurens.

Warum funktioniert in Neugablonz, was in der Innenstadt nicht geht? Liegt es am zu hohen Renditedenken der Vermieter in der Altstadt? Fressen die Mieten die Erträge möglicher Nutzer auf? Liegt es an fehlenden „Zugnummern“ und zu vielen „Filialisten“? Oder sind die Ursachen letztendlich ganz woanders zu suchen?

Unterschiede

Beim Blick auf die Immobilienstruktur in Neugablonz fällt ein eklatanter Unterschied zu Kaufbeuren auf: Mit über 180.000 Quadratmetern Grundstücksfläche ist das Gablonzer Siedlungswerk (GSW) nicht nur im Wohnungsmarkt, sondern auch mit mehr als 30 Gewerbeimmobilien der Hauptakteur im Stadtteil. Auf Nachfrage bestätigte Christian Sobl als Geschäftsführender Vorstand des GSW, dass im gesamten Wohnungsbestand eine Leerstandsquote von lediglich 0,9 Prozent besteht und momentan lediglich drei Gewerbeobjekte zur Vermietung anstehen, wobei es dazu bereits Anfragen gibt. Bei den Bestandsimmobilien existieren oft langfristige, zum Teil über Jahrzehnte gewachsene Mietverhältnisse mit nur wenigen Filialisten.

Verzichtet die GSW auf Rendite? „Ganz klar nein“, so der Vorstand, „wir sind als Genossenschaft unseren Mitgliedern gegenüber explizit verpflichtet, mit den anvertrauten Finanzmitteln wirtschaftlich und sorgsam umzugehen.“ Er räumte aber ein, dass man „akzeptable Mietpreise vereinbart, die den Mietern genügend Luft lassen“. Immobilienbesitzer müssten jedoch auch Visionen haben und mit Vorleistungen Geld in die Hand nehmen: „Es geht nicht nur um Gewinnmaximierung, sondern auch um gesellschaftliche Verpflichtungen.“

Ein weiterer entscheidender Punkt bei den Neugablonzer Bestandsimmobilien darf nicht übersehen werden und stellt einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar: sie unterliegen keinem Denkmalschutz, während in Kaufbeuren nach Aussage eines Experten rund 80 Prozent der aktuell 41 Leerstandsimmobilien darunter fallen, was Sanierungen deutlich verteuert und damit erschwert. Vorteilhaft für Neugablonz ist auch, dass eine gute Parkplatzsituation vorherrscht sowie fast alle Geschäfte anfahrbar und fußläufig erreichbar sind. Zusätzlich zieht der Wochenmarkt am Samstag viele Kunden aus dem Umland an.

Preisgestaltung

Hinsichtlich der Preise für gewerblich genutzte Räume ergibt sich ein sehr unterschiedliches Bild. Natürlich spielt grundsätzlich die Lage eine wesentliche Rolle. Laut Experten werden in Kaufbeuren für Randlagen zwischen sechs und neun Euro pro Quadratmeter fällig, in sogenannten 1b-Lagen zwischen neun und dreizehn Euro und in 1a-Lagen wie der Kaiser-Max-Straße oder Schmiedgasse werden etwa zwölf bis 30 Euro als Miete verlangt. Dabei kann es in der Schmiedgasse örtlich durchaus zu unterschiedlichen Preisen kommen. Die Angaben dienen für Erdgeschosse, zusätzliche Räume in der nächsten Etage werden dann gesondert verhandelt. Die Bandbreite in Neugablonz bewegt sich zwischen fünf Euro für Nebenlagen bis zwölf Euro im Zentrum.

Mögliche Antworten

Was kann das für Kaufbeuren bedeuten? Reichlichen Aufschluss bietet das 2017 abgeschlossene „Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK)“ ebenso wie das vom Projektmanagement Büro Dr. Heider aus Augsburg unterstützte Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“, wobei die zukünftige Entwicklung von 1a-Gewerbelagen eine große Rolle spielen. Auch Baureferent Helge Carl hat sich in entsprechenden Veranstaltungen schon mehrfach geäußert und Denkanstöße geliefert. In ähnlich strukturierten Städten gibt es weitläufige Zonen für Fußgänger mit vielfacher Außengastronomie, durch die Innenstadt fahrende Busse, einbezogene Bachläufe mit Wasserspielplätzen für Kinder, aber auch Raum für Fahrzeugverkehr mit Kurzparkzonen und Stellflächen für Fahr- und Motorräder.

Während am Neuen Markt in Neugablonz ein bunter Mix aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie herrscht, ist in Kaufbeu­ren seit Jahren ein wachsender Leerstand zu verzeichnen.

Helge Carl drückte es so aus: „Leben findet nicht in, sondern zwischen den Gebäuden statt und schöne Städte sind solche, die den Fußgänger in den Mittelpunkt stellen.“ Das bedeutet im Umkehrschluss: Innenstadt soll mehr als Shopping sein und mit „Aufenthaltsqualität“ eine „Wohlfühl-Atmosphäre“ schaffen. Oder wie es bei „lebenfindetinnenstadt“ heißt: „Ortskerne sollen lebendige Standorte für Wirtschaft und Kultur sein und optimale Bedingungen für Wohnen, Arbeiten und Freizeit bereithalten.“

Umdenken erforderlich

Dies alles bedeutet nicht nur ein erhöhtes privates Engagement und eine verstärkte Investitionstätigkeit, sondern auch ein Umdenken: für Immobilienbesitzer, die Gastronomie, aber auch für die Bürger. Ein Gedankenspiel sei erlaubt: Warum nicht die obere Kaiser-Max-Straße als Fußgängerzone einbeziehen, um das beispielsweise auch für den Weihnachtsmarkt mit dem „größten Adventskranz“ zu verknüpfen? In den erwähnten Dokumenten finden sich viele Hinweise für mögliche Handlungsfelder, sie müssen einfach mal angepackt werden! Nicht zuletzt muss auch der Denkmalschutz auf den Prüfstand, indem mögliche Spielräume genutzt werden, damit es für Investoren einfacher wird.

Eine große Rolle könnte die zukünftige Entwicklung am Afraberg spielen. „Eine Stadt muss mit Freiflächen, Gastronomie und Repräsentationsbereichen als Bühne fungieren und Treffpunkte bieten“, so der Baureferatsleiter im Rahmen einer Veranstaltung. In Neugablonz scheint das zumindest in Teilen zu funktionieren.

von Wolfgang Becker

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