»Sparkassen-Quartier«: Drei Optionen, ein Favorit
Kempten - Beim künftigen »Sparkassen-Quartier« hat eine Mischnutzung mit Lebensmittel-Nahversorger die Nase vorn.
Ruhig geworden war es zuletzt um das sogenannte „Sparkassen-Quartier“ zwischen Promenade-/König- und Horchlerstraße (genau handelt es sich um die Anwesen Königstraße 18-20, Horchlerstraße 1, Promenadestraße 5,7, und 9). Im Hintergrund liefen die Planungen bzw. die Vorarbeiten dazu aber auf Hochtouren, vor allem während der langen Zeit des Wartens bis klar war, dass es nicht der Ort für die neue Stadtbibliothek werden würde. Vergangene Woche nun waren mögliche Zukunftsszenarien des Quartiers Thema im Bauausschuss.
Für viel Wirbel hatte das „vorläufige Nutzungskonzept“ gesorgt, das Sparkasse Allgäu-Chef Manfred Hegedüs im Herbst 2017 im Rahmen des Altstadtspaziergangs mit dem Oberbürgermeister vorgestellt hatte. Stadtheimatpfleger Tilmann Ritter hatte daraufhin „Widerstand“ angekündigt und auch dafür gesorgt, dass der Denkmalschutz ein Wörtchen mitzureden haben würde. Den Wind von vorne hatten neben dem Heimatverein auch Stiftsstadt-, Altstadtfreunde sowie Hauseigentümer im Umgriff spüren lassen. Die Botschaften scheinen bei der Sparkasse Allgäu angekommen zu sein.
Inzwischen hat die Münchner CIMA Beratung + Management GmbH ein Gutachten für das insgesamt 2.630 Quadratmeter große Grundstück erarbeitet. Für das künftige „Renditeobjekt“ ist eine Mischnutzung vorgesehen. Antje Schlüter, Leiterin Stadtplanungsamt, stellte drei mögliche und „wirtschaftlich nachhaltig“ umsetzbare Konzepte vor, die die CIMA vorgeschlagen hat.
Neben den Belangen des Denkmalschutzes sei, so Schlüter, vor allem der Verkehr ein Thema, denn „größere verkehrliche Anbindungen sind nicht möglich“. Ein weiterer Knackpunkt: „Corona hat der Innenstadt geschadet“, und den sich bereits davor schon abzeichnenden Strukturwandel im Einzelhandel befeuert. Laut CIMA ist der Einzelhandel nur mehr eine Option unter vielen und Versorgungseinkäufe würden oftmals von der Couch aus via Online-Handel erledigt. Bewegen sich die Menschen in die Innenstadt, dann um ein „Multi-Use-Erlebnis“ zur Verbesserung der Work-Life-Balance zu bekommen. Dadurch werde die Innenstadt zunehmend auch Wohnort und damit Ort der Nahversorgung und Naherholung.
So richtet sich der gutachterliche Blick der CIMA zusätzlich nicht nur auf bundesweite Trends in puncto Innenstadtentwicklung, sondern bezieht auch „Mega-Trends im Einzelhandel“ mit ein. Diese heißen neben Qualität und Erlebnis auch Nachhaltigkeit und Regionalität, Convenience in Form von unterschiedlichsten Service-Angeboten sowie das Besondere, das sich von Massenprodukten abhebt.
Drei Nutzungskonzepte
Unter den drei Varianten wird die mit einem größeren Lebensmittelgeschäft favorisiert, auf Rang zwei folgt ein größerer Bio-Fachmarkt und auf Platz drei eine Markthalle. In Kurzbeschreibung:
• Erweiterung oder Verlagerung eines in der Innenstadt ansässigen Vollsortimenters, die sich selbst in Corona-Zeiten als stabil erwiesen hätten und somit „zuverlässige Mieter“ seien, wie Schlüter meinte. Ergänzend sind Spezialgeschäfte wie Pop-Up-Stores (Läden, die nach kurzer Zeit wechseln) angedacht. Bis zu 550 Quadratmeter würde die Sparkasse für den eigenen Bedarf beanspruchen, auf der auch eine Nutzung durch kulturelle und/oder künstlerische Betriebe möglich sein soll.
• Die Variante Biofachmarkt würde nach den CIMA-Untersuchungen eine „Branchenlücke“ schließen. Ergänzend ist hier an eine Bäckerei mit Gastronomiebereich gedacht sowie an spezialisierten Handel aus dem Kunst- und Kulturbereich (z.B. Klavierhändler).
• Eine Markt- oder Genussmarkthalle (einen ähnlichen Vorschlag gibt es bereits für die Nachnutzung der Allgäuhalle) plus kleine Läden mit vorwiegend regionalen und spezialisierten Angeboten aus Einzelhandel und Gastronomie. Das Konzept trifft laut CIMA „den Zeitgeist“ und lasse sich gut in das kulturelle städtebauliche Erbe einfügen.
Für die Erdgeschossbereiche ähneln sich die Szenarien im Baudenkmalbereich Innenhof/Stadtmauer und Promenadestraße 5 und können nach Bedarf angepasst werden. Für das Einzeldenkmal werden immer (Kultur-)Café/Bistro-Nutzungen mit ca. 120 Quadratmetern Fläche vorgeschlagen. Bei Erweiterung um eine Außenbereich-Gastronomie im „Innenhof“ wahlweise auch kulturelle Angebote wie ein kleines Museum oder ein Informationsraum zur Stadtmauer.
Bis zu vier Obergeschosse mit voller Höhe halten die Gutachter für möglich, lediglich im Gebäudeteil an der Königstraße aufgrund von Denkmalschutzbelangen nicht in voller Höhe. In den oberen Etagen sind sowohl Flächen für Arztpraxen oder medizinische Dienstleistungen angedacht, als auch Wohnungen.
Das Gutachten kommt am Ende zu dem Schluss, dass in Abwägung von Nutzung und erzielbaren Mietpreisen sich vor allem die Variante Vollsortimenter „am lukrativsten“ darstellt.
Noch abzuklärende Fragen
Bevor die Auslobungsunterlagen erstellt und sowohl dem Gestaltungsbeirat als auch dem Bauausschuss zur Abstimmung vorgelegt werden können (für April geplant), müssen allerdings noch die Rahmenbedingungen festgezurrt werden. So sind nicht nur denkmalrechtliche Fragen abzuklären. Es geht auch um „Anträge auf denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch von Bausubstanz im geschützten Ensemble“, wie aus der Präsentation hervorgeht.
Ende April/Anfang Mai wird als frühestmöglicher Beginn des Wettbewerbsverfahrens angegeben. Im Herbst/Winter soll die Wettbewerbsjury tagen.
„Wir kommen jetzt in die entscheidende Phase“, sah Oberbürgermeister Thomas Kiechle in diesem „sehr sensiblen Bereich der Stadt, im Norden, die Chance“ einer echten Bereicherung. Transparenz sei hier sehr wichtig, „die ich auch zusichere“, betonte er.
Hegedüs bekannte: „Wir freuen uns, dass wir heute in die Quartiersplanung einsteigen dürfen.“ Man wolle hier etwas schaffen, das der nördlichen Innenstadt „gut tun wird“, sowie etwas, „das wir in ökologischer Hinsicht als Sparkasse der Zukunft abbilden können“.
Kommentar
Die Sparkasse Allgäu hat dazugelernt und den Warnschuss zahlreicher Kemptenerinnen und Kemptener ernst genommen. Im 2017 lediglich skizzierten Nutzungskonzept sah Sparkassen-Vorstand Manfred Hegedüs noch als beste Lösung einen weitgehenden Abriss der Gebäude vor, zugunsten einer Tiefgarage und eines Neubaus für vorwiegend große Gewerbeflächen. Das scheint Schnee von gestern zu sein. In allen Nutzungsszenarien werden Kleinteiligkeit und Denkmalschutz berücksichtigt. Auch scheint sich die Sparkasse nach langem Schweigen um maximale Transparenz zu bemühen. So ist im Februar ein Treffen u.a. mit dem Heimatverein Kempten, Stiftsstadt- und Altstadtfreunden sowie Citymanagement geplant, um sich abzustimmen. Den Auslobungsunterlagen sollen sowohl Gestaltungsbeirat als auch Bauausschuss ihren Segen erteilen. Informationen der Öffentlichkeit stehen natürlich ebenso auf der Agenda.