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»Passierschein A38« oder sinnvolles Instrument?

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Von: Helmut Hitscherich

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Um einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, werden die Daten, etwa über Miethöhen, Wohnungsgrößen, Lage der Wohnung, mit wissenschaftlichen Methoden ermittelt. Dazu werden die Vermieter befragt.
Um einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, werden die Daten, etwa über Miethöhen, Wohnungsgrößen, Lage der Wohnung, mit wissenschaftlichen Methoden ermittelt. Dazu werden die Vermieter befragt. © Symbolbild: Panthermedia/jannystockphoto

Kempten – Seit den Haushaltsberatungen im November 2021 war klar, dass die Stadt einen Mietspiegel erstellen muss. 

Denn das Mietspiegelreformgesetz vom Juli 2021 schreibt ihn für alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern vor. In der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses (HFA) vergangene Woche debattierten die Stadträte nun die Frage, ob sie einen „einfachen“ oder einen „qualifizierten“ Mietspiegel für die Stadt beschließen wollten. Lebhaft trugen CSU, FW und FDP für die eine Seite vor, Grüne und SPD für die andere.

Beim einfachen Mietspiegel wird auf vorhandene Daten zurückgegriffen und eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten erstellt. Beim qualifizierten Mietspiegel müssen dagegen die Daten nach einem anerkannt wissenschaftlichen Verfahren ermittelt werden, erklärte Dagmar Lazar, die Leiterin des Amts für Wirtschaft und Stadtentwicklung. Die Erhebung der Mieten erfolge anhand repräsentativer Werte. Auf die Stadt käme einiges an Mehrarbeit zu, da sie hier ausführlich dokumentieren muss.

Der qualifizierte Mietspiegel muss durch die Kommune oder durch die Interessenvertreter der Mieter und Vermieter anerkannt werden. Er verursache in Kempten Kosten in Höhe von etwa 25.000 Euro und habe sich als anerkannter Orientierungs- und Entscheidungsmaßstab zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bewährt.

Außerdem seien Mieterhöhungen nur anhand repräsentativer Daten möglich. So darf im Geltungsraum eines qualifizierten Mietspiegels die Miete bei Neuvermietungen maximal um 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sofern keine Mietpreisbremse gilt, die andere Regeln vorschreibt.

Streit vermeiden

Um den qualifizierten Mietspiegel zu veröffentlichen, bleibt der Stadt Zeit bis zum 1. Januar 2024. Einfache Mietspiegel sind wie bisher nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Die Kosten belaufen sich hier auf rund 7.000 bis 14.000 Euro. Qualifizierte Mietspiegel sind nach vier Jahren neu zu erstellen. Laut den Ausführungen Dagmar Lazar soll das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand den Vermietern und Mietern transparent gemacht werden. Er gilt unter anderem nicht für Wohnungen in Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern, auch nicht für möbliert vermietete Wohnungen. Ein Streit zwischen Mietvertragsparteien soll möglichst vermieden werden. Sollte es dennoch zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, stehe den Gerichten nur mit dem qualifizierten Mietspiegel eine geeignete Orientierungsgrundlagen zur Verfügung. Lazar empfahl daher eine qualifizierte Variante zu erstellen und eine Arbeitsgruppe “Mietspiegel“ einzuberufen, mit Baugenossenschaften, Haus und Grund, Mieterverein und Stadtverwaltung. Dort sollten die weiteren Schritte festgelegt werden.

Lazar erläuterte, dass mit dem qualifizierten Mietspiegel Synergien erzielt werden können mit einem Projekt des Sozialamtes. Jenes erstellt ein Konzept darüber, wie viel eine angemessene Unterkunft für Sozialleistungsempfänger kosten darf, also wenn jemand zum Beispiel die Grundsicherung erhält. Die Stadt müsse ohnehin ein Konzept für angemessene Kosten der Unterkunft erstellen, so Lazar.

Um den qualifizierten Mietspiegel final zu erstellen, sollen externe Experten beauftragt werden. Die Stadt habe weder die Kapazitäten noch die Expertise, einen solchen selbst zu erstellen, erklärte Wirtschaftsreferent Dr. Richard Schießl.

Etwaige Mieterhöhungen versus Rechtssicherheit

Es folgte nun eine längere lebhafte Aussprache, an der sich fast alle Mitglieder des HFA beteiligten. So wurde die Notwendigkeit eines qualifizierten Mietspiegels hinterfragt, ebenso die Beauftragung einer externen Expertengruppe. Häufiges Argument war die Höhe der Kosten. Gäbe es mehr Wohnraum in Kempten, bräuchte man kein Instrument zur Regulierung und Steuerung der Miethöhen. In Kempten seien die Mieten nach wie vor moderat und dazu trügen die Baugenossenschaften bei. Josef Mayr (CSU): „Wir haben eine hohe Anzahl von Wohnungssuchenden. Da ein Mangel an Wohnungen besteht, ist man bereit, höhere Mieten zu bezahlen. Das Mietpreisniveau wird sich nicht verringern, solange kein ausreichender Wohnraum zur Verfügung steht. Wenn der neue Mietspiegel auf den Markt kommt, kann es einen Nachholbedarf geben, da der Eigentümer feststellt, dass seine Miete viel zu gering ist. Ich habe nicht die Erwartung, dass der Mietspiegel zu einer Mietpreisreduzierung führt.“ Laut Dagmar Lazar kann ein Mietpreisspiegel jedoch gar nicht zu einer Reduzierung der Mietpreise führen.

Ullrich Kremser (FDP) sieht den Mietspiegel äußerst kritisch. „Der Mietspiegel baut keine einzige Wohnung. Ich denke, es gibt einen Nachholeffekt bezüglich der Miethöhen. Dem ist Tür und Tor geöffnet. Ich halte das für rausgeschmissenes Geld, das uns keinen Schritt voranbringt.“

Für Katharina Schrader (SPD) ist der Mietspiegel dagegen gut geeignet als Mietpreisbreme: „Wir sollten unvoreingenommen gegenüber Mietern und Vermietern sein.“ Der qualifizierte Mietspiegel schaffe Rechtssicherheit für alle. Die SPD-Stadtratsfraktion setzt sich bereits seit vielen Jahren für einen Mietspiegel ein, konnte sich aber bisher nicht durchsetzen.

Prof. Dr. Robert F. Schmidt (CSU) monierte, dass schon wieder eine Expertengruppe, „die Geld kostet“, eingesetzt werden solle.

»Teure externe Berater«

Für Andreas Kibler (FW) ist das eine Daueraufgabe, „was uns alle vier Jahre 25.000 Euro kostet“. Ferner hinterfragte er die Transparenz eines solchen Mietspiegels. Lazar wies darauf hin, dass es zu dokumentieren ist, wie der Mietspiegel zustande gekommen und er zu veröffentlichen ist. Eine Bezuschussung seitens Dritter gebe es nicht.

Aus Sicht von Alexander Hold (FW) könnte die Arbeitsgruppe „Mietspiegel“ den einfachen Mietspiegel ohne externe Fachleute erstellen. Er wollte wissen, wie ein grundsicherungsrelevanter Mietspiegel erstellt wird und welche Daten die Stadt bereits besitze. Das Sozialamt sei gezwungen gewesen, eine Studie in Auftrag zu geben, um die notwendigen Daten zu erhalten, erklärte Wirtschaftsreferent Schießl: „Ein einfacher Mietspiegel ist nicht repräsentativ und somit auch nicht anerkannt. Im Gegensatz dazu hat ein qualifizierter Mietspiegel Bestand bei Gericht, Mietern und Vermietern.“

„In Ballungszentren gibt es einen hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt“, sagte Thomas Hartmann (Grüne), „mit dem Mietspiegel können extreme Spekulationen verhindert werden. Wir müssen dafür sorgen, dass Fehlnutzungen von Wohnungen oder Leerstände über längere Zeiträume vermieden werden.“

Für Lajos Fischer (Grüne) ist Wohnen eines der wichtigsten Themen. „Kempten wird demnächst die Grenze von 75.000 Einwohnern überschreiten, der Druck auf den Wohnungsmarkt wird größer. Mit dem Mietspiegel schaffen wir Transparenz. Wir sollten den qualifizierten Mietspiegel beschließen und wenn wir in vier Jahren feststellen, das hat nicht viel gebracht, können wir immer noch auf den einfachen Mietspiegel umsteigen.“ Oberbürgermeister Thomas Kiechle sieht dagegen keinen großen Mehrwert. „Wir sollten das aber mal anschauen und dann die Erfahrungen heranziehen.“

Letztlich stimmten alle HFA-Mitglieder – mit Ausnahme von Ullrich Kremser – der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels zu und beauftragten die Verwaltung, die erforderlichen Schritte einzuleiten.

Kommentar

Der unbedarfte Zuhörer dieser Sitzung konnte sich am Ende nur die Augen reiben über diesen Beschluss. Während der Debatte konnte man den Eindruck gewinnen, dass man seitens von FDP, FW und CSU den qualifizierten Mietspiegel ablehnt. In langatmigen Einlassungen wurde die Notwendigkeit eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede gestellt. Die meisten Argumente waren in der Vergangenheit bereits vorgebracht worden, als es um einen Mietspiegel für Kempten ging. Gestimmt wurde aber trotzdem dafür. Zu verhindern war ein Mietspiegel jetzt nicht mehr, es ging nur noch darum, welchen man haben möchte. Mit dem Mietspiegelreformgesetz hat die deutsche Regulierungswut wieder einmal zugeschlagen. Den meisten Nutzen werden wohl die externen Expertengruppen daraus ziehen. Neuer und zusätzlicher Wohnraum wird damit sicherlich nicht geschaffen. Bund, Länder und Kommunen haben nicht die Mittel, um für alle Wohnraum zu schaffen. Wir sind auch in Zukunft auf Privatinvestoren angewiesen. Das heißt wiederum, dass der private Markt die Miethöhe festlegt. Für die Kostenexplosion der Mieten an Neubauwohnungen tragen auch die Interessenten eine Mitschuld. Immer größere Wohnungen mit immer mehr Komfort.

Helmut Hitscherich

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