"Kapitalisierungsmaschine" Immobilien

SPD-Wunsch nach qualifiziertem Mietspiegel polarisiert nach wie vor

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Kempten – Mit besorgtem Blick auf die Mietpreisentwicklung in Kempten hatte Grünen-Stadträtin Erna Kathrein Groll bei OB Thomas Kiechle einen Bericht dazu im Stadtrat beantragt.

Dazu veranlasst gesehen hatte sie sich u.a. aufgrund Medienberichten, die von einer 35,4 prozentigen Preissteigerung in den letzten Jahren berichtet hatten; sowie der im Internet kursierenden 27,9 Prozent. Im großen Gremium war es – zumindest in der letzten Sitzung – zwar kein Thema, aber im Haupt- und Finanzausschuss diese Woche. Dr. Richard Schießl, Referent für Wirtschaft, Kultur und Verwaltung, räumte ein, dass es dazu „kein verlässliches Datenmaterial gibt“. Verlässlich sei da nur ein qualifizierter Mietspiegel und „den haben wir für Kempten nicht“. 

Somit könnten Preisentwicklungen nur geschätzt werden. Auf Onlineportalen veröffentlichte Mietpreise seien, so Schießl, jedenfalls nicht geeignet, schon allein deshalb, weil preisgünstige Angebote, wie z.B. die von den großen kommunalen Wohnungsbauunternehmen Sozialbau, BSG-Allgäu und Baugenossenschaft nicht einfließen würden. Diese aber seien „ein Glücksfall“ für Kempten, da sie rund 40 Prozent (respektive 6300) der Kemptener Mietwohnungen in ihren Beständen hätten und „damit habe ich eine Marktmacht“, wie sonst kaum irgendwo. Bei allen dreien lägen die Durchschnittsmieten unter sechs Euro bei Wiedervermietungen; bei Neubauten natürlich etwas höher, aber auch da „in überschaubarem Rahmen“. 

Dass der Markt trotzdem auch in Kempten „angespannt ist“, sei natürlich bekannt. Deshalb habe man im August 2019 im Rahmen der vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bauen und Verkehr durchgeführten Erhebung zur Wohnungsversorgung in den Gemeinden auch seriöse Daten zusammengetragen. In Abstimmung mit Sozialbau, BSG, dem Mieterverein sowie der Firma Bulwiengesa, Altdaten von Empirica Analytics und den frei zugänglichen Internetdaten läge die „geschätzte“, wie Schießl betonte, Durchschnittsmiete für Erstvermietungen bei zehn Euro pro Quadratmeter (qm) und für Wiedervermietungen bei 8,40 Euro/qm. Unterschiedliche Angaben hatte er zu den Kaufpreisen von Immobilien. Laut Grundstücksmarktbericht haben sich diese im Betrachtungszeitraum von fünf Jahren zwischen 2013 und 2017 bei Erstverkäufen, ohne Berücksichtigung von Wohnungsgröße und Ausstattung, mit insgesamt 20,9 Prozent „kontinuierlich nach oben bewegt“. Die Preise lagen demnach 2013 bei 2919 Euro/ qm, im Jahr 2017 bei 3530 Euro/qm. 

Weitere Preisangaben Stand 2018: Bei Von Poll Immobilien liegen einfache Objekte zwischen 1200 und 1599 Euro/qm, bei sehr guten zwischen 3500 und 4600 Euro/ qm; die Zahlen von Engels & Völkers Commercial bewegten sich für Wohn- und Geschäftshäuser auf der untersten Stufe zwischen 1000 und 1600 Euro/ qm, für sehr guten Wohnwert zwischen 2500 und 4500 Euro/ qm; und aus Daten von Bulwiengesa gehe ein durchschnittlicher Quadratmeterpreise von 2700 Euro/qm bei Wiederverkäufen hervor. Insgesamt seien die „Mittelstädte“ in den Interessenfokus für Immobilienerwerb gerückt, so Schießl. „Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist riesig“, stellte Siegfried Oberdörfer (SPD) fest, und „die Steigerung so nicht hinnehmbar“. So sei zwar u.a. geregelt, dass der Mietpreis bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen dürfe. Aber die „Crux“ sei, „wir haben keine ortsübliche Miete“, was er der Stadt als Versäumnis anlastete. Seit Jahrzehnten versuche die SPD-Stadtratsfraktion immer wieder einen Mietspiegel durchzusetzen. Wegen „läppischer 50.000 Euro“ sei dieser im Stadtrat immer wieder abgelehnt und zuletzt von Alexander Hold (Freie Wähler) sogar als „Sozialromantik“ abgetan worden, erinnerte er. 

Jetzt einen Mietspiegel zu erstellen, sei aufgrund mehrerer Faktoren auch nicht mehr so sinnvoll, wie es vor fünf Jahren noch gewesen sei, ärgerte er sich. Harald Platz (CSU) erinnerte an die Worte von Sozialbau-Chef Herbert Singer, der versichert habe, jede Wohnungsanfrage innerhalb von einem halben bis einem Jahr bedienen zu können. Und auch die in Wohnungsanzeigen in der Regel zwischen neun und elf Euro liegenden Quadratmeterpreise für Mietwohnungen befand Platz für in Ordnung. Als „größte Kapitalisierungsmaschine“ bezeichnete Thomas Hartmann (Die Grünen) den aktuellen Immobilienmarkt, der seines Erachtens ohne Eingriff zu „sozialen Verwerfungen“ führen könne. Unter anderem kritisierte er, dass einwandfreier Wohnraum, der oft nicht vermietet werde, weil die Eigentümer „keine Lust“ dazu hätten, als „asoziales Verhalten“. Das veranlasste Katharina Schrader (SPD) dazu, ein weiteres Dauerthema ihrer Fraktion auf den Tisch zu bringen: die Forderung nach einer Zweckentfremdungssatzung. 

Diese nämlich „würde verhindern, dass Wohnungen länger als drei Monate leerstehen“. Sie kenne persönlich Fälle, in denen Wohnungssuchende mehr als die verlangte Miete bezahlten, „nur um die Wohnung überhaupt zu bekommen“, verdeutlichte sie die oft verzweifelte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Und auch wenn Leute bereit seien, sich zu verkleinern, um zu groß gewordenen Wohnraum freizumachen, scheitere die Bereitschaft oft daran, dass die kleinere Wohnung teurer komme als die große. Es gehe nicht um die kommunalen Wohnungsgesellschaften, wie sie betonte, „sondern um die, die Profit aus der Not der anderen schlagen“. Sichtlich genervt warf Andreas Kibler (CSU) ein, dass die drei Wohnungsbaugesellschaften einen Mietspiegel „gar nicht wollen“ und dieser „keine einzige Wohnung“ schaffe. „Ich kann nicht nachvollziehen, dass das Thema immer wieder“ gespielt werde. Aufklärung gab es dazu von Oberdörfer, der ihn auf eine „völlig falsche Sichtweise“ hinwies. Ohne qualifizierten Mietspiegel habe man nämlich „keine Möglichkeit, rechtlich gegen Mondpreise vorzugehen“. 

Christine Tröger

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