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Ulmer Straße: Statt Sport- und Fachmarktzentrum lieber Gewerbegebiet?

Der Mikrostandort Ulmer Straße in Kempten mit Umfeldnutzungen: Wohnen, Gewerbe
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Der Mikrostandort Ulmer Straße in Kempten mit Umfeldnutzungen.
  • VonChristine Tröger
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Kempten – Schon seit geraumer Zeit war es still geworden um das von Investor Walter Bodenmüller geplante Sport- und Fachmarktzentrum auf der ehemals von der Bundeswehr genutzten Fläche an der Ulmer Straße. Nun meldet es sich zurück.

In der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses stellte Dipl.-Geogr. Christian Hörmann von der CIMA Beratung und Management GmbH seine gutachterliche Stellungnahme zu möglichen Effekten auf die Kemptener Innenstadt vor. Beauftragt hatte ihn das City Management Kempten, das negative Auswirkungen auf Einzelhandels- und sonstige Strukturen in der Kemptener Innenstadt befürchtet. Wichtig war es Hörmann zu betonen, dass das Gutachten „nicht die Grundsatzdiskussion“ im Stadtgremium ersetzen könne sowie zu erwähnen, dass es sich um „eine isolierte Betrachtung“ handle und die Prüfung alternativer Standorte nicht beauftragt gewesen sei.

Im Gespräch sind insgesamt 15.750 Quadratmeter Verkaufsfläche, 11.750 Quadratmeter ergänzende Nutzungsflächen z.B. für Gastronomie und Dienstleistungen. Vom Tisch ist u.a. die Jugendherberge und dass die Fläche für Sportangebote mit lediglich noch 4.800 Quadratmetern nun deutlich kleiner ausfallen soll, als ursprünglich gedacht, stieß bei einigen Räten auf Unmut.

Trotz der durch Corona noch verschärften Situation im Einzelhandel ist das an der Ulmer Straße geplante Großprojekt dem Gutachten zufolge „grundsätzlich denkbar“. Das sehen auch die Vereine so für das vom Investro vorgelegte Sportangebot nun ohne großformatige, überregional bedeutsame Freizeitangebote. Im Fokus steht eine stark funktionale Ausrichtung des Sport- und Fachmarktzentrums.

Der Umfang der geplanten Nutzfläche mit 26.000 Quadratmetern und die autofreundliche Lage wird allerdings als problematisch angesehen. Für eine „verträgliche Weiterentwicklung“ des Standortes gibt die CIMA eine „Checkliste“ an die Hand:

• Der Einzelhandel soll sich durch Limitierung der Randsortimentsflächen auf den sonstigen Bedarf konzentrieren; die baurechtliche Festsetzung soll eng gefasst sein und eine Ausweitung des Sortiments nicht möglich sein, sollten sich schwer wiedervermietbare Leerstände ergeben.

• Der städtebauliche Charakter als Fachmarktzentrum soll durch eine funktionale Optik gewahrt bleiben, d.h. das gesamte Baugebiet soll keine besondere städtebauliche Qualitäten erhalten, um keine Konkurrenz zur Innenstadt entwickeln zu können; eine Bauleitplanung soll die funktionale Trennung der Gebäude und damit Nutzung über Baufenster/Baufelder steuern.

• Die ergänzenden publikumswirksamen Nutzungen – Stichwort: keine „Innenstadtkopie“ – sollen in der Zahl auf ein Minimum reduziert bleiben, um kein Publikum aus der Innenstadt abzuziehen. Unter anderem soll die „funktionale“ Gastronomie auf weniger als drei Einrichtungen beschränkt werden. Laut Hörmann ist die Gastronomie je nach Konzept und Anzahl ggf. kritisch zu bewerten, wobei zwei Betriebe aus den Bereichen Café, Fast Food zunächst unproblematisch zu betrachten seien, da sie ausschließlich in Ergänzung zu den anderen Nutzungen aufgesucht würden. Größeres Gefährdungspotenzial sah er z.B. bei einer Gastro-Meile, die gezielt aufgesucht werde. Bei Büroflächen ohne Publikumsverkehr seien keine Beschränkungen nötig. Es wird aber explizit darauf hingewiesen, bezüglich der geplanten Einzelhandelsnutzung mit innenstadtrelevanten Randsortimenten eine „dezidierte Einzelfallabwägung möglicher schädlicher Auswirkungen auf die Einkaufsinnenstadt durchzuführen“.

Unter den zulässigen Einzelhandelsvorhaben finden sich Bettenfachmarkt, Gartencenter, Fahrradfachmarkt, Bäderfachgeschäft und Küchenstudio. Als mit Einschränkungen zulässig listet das Gutachten einen Babyfachmarkt – er könnte laut Hörmann eine Angebotslücke füllen –, den geplanten Handel für Motorradzubehör, der positiv zu bewerten sei, „wenn er sauber geregelt ist“, was gleichermaßen für den angedachten Heimtextilmarkt gelte.

Unter „nicht zulässig“ finden sich Lebensmittel als Kernsortiment, Getränkemarkt und der mit einer Verkaufsfläche von ca. 900 Quadratmetern geplante Elektronikfachmarkt („Weiße Ware“).

Die Liste von Pro und Contra steht 6:2. Als Vorteil nannte Hörmann u.a.das Schließen von bisherigen Angebotslücken, allerdings solle man „nicht unbegründet sein eigenes Einzelhandelskonzept überwinden“, warnte er vor einer möglichen Schwächung desselbigen. Auch eine Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion des Einzelahndelsstandorts Kempten wird als Pluspunkt erachtet. Gegen das Projekt sprechen laut Gutachten u.a. neue Handelsflächen abseits der zentralen Versorgungsbereiche.

Bezüglich des Sportbereichs wachse die Indoor-Nachfrage nach Corona inzwischen wieder. Die Einrichtungen „werden gezielt angesteuert“, sah Hörmann auch hier die Möglichkeit, eine Angebotslücke zu schließen. Man könne aber nicht automatisch „Rückkoppelungen“ mit anderen Angebotsbereichen erwarten. Geplant sind ein Fitnesscenter mit Physiotherapie und Bereich für medizinische Rehabilitation, ein Tanz- und ein Boxstudio bzw. weitere Kampfsportarten.

„Wir befassen uns mit dem Thema“ seit mehreren Jahren und in „unterschiedlichen Dimensionen“, meldete sich Thomas Hartmann (Die Grünen) zu Wort, dankbar über die endlich „konkrete Einschätzung“. Wenn gewährleistet sei, dass das Fachmarktzentrum keine große Aufenthaltsqualität bieten werde und die Leute nicht vom Besuch der Innenstadt abgehalten werden, sehe er das Projekt positiv.

2. Bürgermeister Klaus Knoll (FW) vermisste die ursprünglich geplante Soccer-Halle. Die sonstigen Angebote habe Kempten bereits. „Wir würden eher Gewerbeflächen brauchen.“ Auch Prof. Robert Schmidt (CSU) monierte, dass „viel mehr Sportangebote“ geplant gewesen seien, was „überregionale Aufmerksamkeit erregt hätte“.

Katahrina Schrader (SPD) störte sich vor allem daran, dass das Fachmarktzentrum keine auffällige Architektur erhalten soll, aber gute Architektur immer angemahnt werde. Für sie stand fest: „Ich will keine 08/15-Architektur an dieser Stelle.“ Es sei schließlich die Einfahrt der Stadt. Auch könne es vielleicht gelingen, Einkaufspublikum von anderen Städten zurückzuholen, „aber nicht vom Online-Handel“.

Franz-Josef Natterer-Babych (UB/ödp) konnte sich auf einer „so großen Fläche“ gut einen „Innovationspark“ vorstellen, ohne Überschneidungen mit der Innenstadt. Es sei zudem „schwer vermittelbar“, warum es mit der Nachnutzung des „Fenepark“ so lange dauere. „Der Koppelungseffekt ist in unser aller Interesse“, ermunterte Helmut Berchtold (CSU) das Gremium, das Projekt auf den Weg zu bringen und so Menschen überhaupt in die Stadt zu locken.

Andreas Kibler (FW) sah, wie sein Parteikollege Knoll, einen Bedarf nicht vor allem im Einzelhandel. Zumal man ursprünglich davon ausgegangen sei, dass die Ari-Kaserne „komplett“ für die Gewerbeentwicklung zur Verfügung stehen würde und diese Entwicklungsfläche nun fehle.

„Es wird nicht der Wow-Effekt im Allgäu werden“, nicht der „große Magnet“, räumte Hörmann zur Wirkung des geplanten Sport- und Fachmarktzentrums ein. „Die Grundsatzdebatte, ob Einzelhandel oder klassisches Gewerbe – wo sind die Bedarfe – „müssen SIE führen“. Es gebe Lücken, die in einer Stadt wie Kempten geschlossen gehörten. „Die Frage ist, ob an dieser Stelle.“

Wie es „mit unserer Innenstadt weitergehen soll“, war auch für OB Thomas Kiechle eine „hochaktuelle Frage“. Es müsse die Schnittstelle gefunden werden, „dass wir auch in zehn Jahren noch sagen können, dass es die richtige Entscheidung war“. Die Fläche der ehemaligen Ari-Kaserne werde wohl „nicht in die große gewerbliche Nutzung“ übergehen, da sie vor allem von Behörden beansprucht werde, räumte er ein.

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