"Ghettobildung" vermeiden

Dauerthema bezahlbarer Wohnraum

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Setzen auf Sozialen Wohnungsbau: die Vorstände der BSG-Allgäu Tanja Thalmeier und Mario Dalla-Torre.

Kempten – Bezahlbarer Wohnraum – ein Dauerthema auch in Kempten. Das knappe Angebot macht es für viele Rentner, Alleinerziehende, Arbeitslose und Geringverdiener schwer, Wohnraum zu finden, den sie sich leisten können.

Verschärft wird die Situation durch Flüchtlinge, die über kurz oder lang ebenfalls bezahlbaren Wohnraum benötigen.

Wie das Pestel-Institut jüngst veröffentlicht hat, braucht Kempten allein für die Flüchtlinge, die in diesem Jahr ankommen, 320 zusätzliche Wohnungen, womit der Gesamtwohnungsbedarf für das laufende Jahr auf 680 Wohnungen steige. Dabei geht das Institut von lediglich 790 Flüchtlingen aus – eine Größe, die seitens der Stadt bereits mit voraussichtlich 1000 beziffert wird. Die Situation wird sich also voraussichtlich noch zuspitzen. Immer häufiger ist deshalb der Ruf nach einem Neustart des geförderten, preisgebundenen Sozialen Wohnungsbaus zu hören. Allheilmittel oder Notnagel? Wie die Marschrouten der drei großen Kemptener Wohnbaugesellschaften Sozialbau, BSG-Allgäu und Baugenossenschaft (BG) Kempten aussehen sollen, wollte deshalb der Kreisbote wissen. Mindestens in einem Punkt sind sich alle drei einig: eine Ghettobildung wie in den 1990er Jahren wird es nicht mehr geben.

BSG-Allgäu

Die Doppelspitze der BSG-Allgäu, Tanja Thalmeier und Mario Dalla-Torre, setzt auf geförderten Sozialen Wohnungsbau, den sie bereits im vergangenen Jahr nach jahrelanger Pause wieder aufgenommen hat. Für sie ist die soziale Ader der Genossenschaft die Triebfeder, auch wenn es nicht rentabel ist. Deshalb sei das Bauträgergeschäft als Finanzierungshilfe – Quersubventionierung statt Gewinnmaximierung – wichtig. Thalmeier geht davon aus, dass bis Mitte 2016 in Kempten auch anerkannte Asylbewerber bezahlbaren Wohnraum benötigen werden. Dazu seien bereits jetzt „1000 Wohnungs- suchende bei der BSG-Allgäu gemeldet“. Auch die Umwandlung von aktuell dezentralen Unterbringungen in normalen Wohnraum sei eine Option, vor allem bei dort untergebrachten Familien mit Kindern. Dabei sollen Flüchtlinge, wie bereits praktiziert, auf BSG-Bestände im gesamten Stadtgebiet verteilt werden, so dass eine gesunde Durchmischung entsteht. Maximal zehn bis 15 Prozent von neugebauten, geförderten Sozialwohnungen soll an anerkannte Flüchtlinge vermietet werden – wenn sich denn ein zu bebauendes Grundstück auftut.

Deshalb bekundet Dalla Torre „sehr großes Interesse“ an der jüngst von der Stadt ins Gespräch gebrachten Funkenwiese im Stift-allmey. Ihm schwebt dort eine Mischung aus „Geschossbau und Reihenhäusern vor“, mit circa 100 Wohnungen plus 50 Reiheneigenheimen. Mangels genauer Zahlen geht er von rund zwei Hektar Baugrund aus. Für die Bauzeit rechnet er mit durchschnittlich zwölf Monaten. Um die Bebauung generell zu beschleunigen sei seines Erachtens allerdings „eine bessere personelle Bestückung der Ämter nötig“, denn bis zur Baugenehmigung sei es „kommunale Sache“. Ein anderes Problem sei derzeit an Handwerker zu kommen und die vielfach zu geringen Kapazitäten in den Planungsbüros. Einen „großen Vorteil sieht er deshalb für die BSG-Allgäu darin, „dass wir alles im eigenen Haus machen können“. Mindestens bei den Handwerkern werde es aber dennoch „einen Engpass geben“. Sowohl Thalmeier als auch Dalla Torre ist eines ganz wichtig: dass es „keinen Kampf um Wohnungen gibt“. Deshalb betonen sie, in erster Linie für die 1000 Menschen zu bauen, „die bei uns eine Wohnung suchen“, aber auch für die anderen. Dass sie eine „gesunde Mischung hinbekommen bezweifeln sie nicht, zumal die BSG-Allgäu nicht nur Wohnungen baue, sondern auch sonst für ihre Mitglieder da sei. Aktuell errichtet die Genossenschaft rund 250 Wohnungen und Häuser, unter anderem 100 bezahlbare Mietwohnungen in Kempten Sankt-Mang, die für durchschnittlich 5,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden sollen. Wie berichtet, kümmert sich die BSG-Allgäu im Auftrag der Stadt um die Beschaffung und Betreuung von Wohnraum für Asylbewerber.

BG Kempten

Sozialer Wohnungsbau ist auch für die BG-Vorstände Alexandra Vogt und Hans-Peter Hartmann ein Thema. Vogt würde sich sogar wünschen, dass die Stadt bei der Vergabe von Grundstücken circa 40 Prozent der Bebauung mit Sozialwohnungen als Pflicht ein- fordert. Wegen der engen Verbindung zur Stadt hat sie dabei vor allem die Sozialbau im Visier. „Das kann ein Unternehmen verkraften, das großen Wohnungsbau in Kempten betreibt“, ist sie sicher. Der Grundstücksverkauf solle sich eben nicht danach richten, wer den höchsten Preis zahle, sondern „wer das beste Konzept in dieser Situation hat“. Das Problem sei aus ihrer Sicht, dass frei werdende Grundstücke „in der Regel nicht mit einer Bindung gekoppelt werden“. In der Bindung bauen bedeute, dass eine maximale Miete vorgegeben werde und die Stadt Bewerber schicke und auch entscheide, welcher die Wohnung bekommt. Aus ihrer Sicht sei es wünschenswert, dass die Belegung bei der Stadt bleibe, da hier die Dringlichkeiten festgelegt würden. In der Praxis müssten bei Neubauanlagen mit 100 Wohnungen 40 im gebundenen Sektor entstehen. Erhält ein Wohnungsbauunter- nehmen den Zuschlag für ein Grundstück, müsse es, so Vogt, eben auch 40 Wohnungen der Stadt zur Verfügung stellen. Potentielle Flächen zur Bebauung sieht Hartmann zum Beispiel auf dem Saurer-Allma Gelände oder auch dem noch in städtischem Besitz befindlichen Seitz-Gelände.

Aber auch das im Besitz der BG befindliche Potential soll aus dem Dornröschenschlaf erwachen. Wie Hartmann erklärt, sind bereits Planungen für „Am Floßerweg“ angelaufen. Dort schlummern rund 3000 Quadratmeter freies Gelände und ein „Altbestand aus den 1950er Jahren“. Die teilweise schon entkernten und unbewohnbaren Häuser sollen abgerissen werden, um weiteren neuen Wohnraum schaffen zu können. 2018 will die BG laut Hartmann mit dem Bau beginnen. Wie hoch der Anteil an sozialem Wohnungsbau dort sein werde, müsse noch kalkuliert werden, verweist er unter anderem auf das Schreckgespenst im Wohnungsbau: EnEv, die ab 2016 nochmals verschärft wird. Dass die BG die Wohnungsnot „nur punktuell“ angehen kann, ist Vogt vollkommen klar. Aktiv dabei ist die Baugenossenschaft aber auch schon mit sieben Wohnungen, die sie an die Stadt für Flüchtlinge vermietet hat. Auch hier wurde darauf geachtet, dass der Anteil von Flüchtlingen in einer Wohnanlage zwecks besserer Integration nicht zu hoch wird. Außerdem, stellt Vogt heraus, „vermieten wir nur an Familien“, da es besser in das Mietergefüge der BG passe. Bislang funktioniere das Miteinander jedenfalls gut. Dass angesichts der großen Nachfrage von günstigem Wohnraum auch Studenten in Kempten unter Druck geraten könnten, glaubt Hartmann nicht. Nach seiner Erfahrung „ist der Preis bei Studenten eher Nebensache“. Abgesehen davon sei es für ihn auch kein Problem, wenn große Wohnungen von Studenten belegt werden, weil sie, so Vogt ergänzend, „nach dem Studienabschluss wieder ausziehen“ und die Wohnung für Familien frei werde. So sehr Vogt und Hartmann begrüßen, dass die Stadt derzeit prüfe, wo noch Flächen für eine Bebauung denkbar sein könnten, ist ihnen klar, dass es nur ein langfristiges Mittel gegen den Wohnungsmangel sein kann. „Es wird ein Riesenspagat werden, was man da zu lösen hat.“

Sozialbau

Einen ganz anderen Ansatz verfolgt Sozialbau-Chef Herbert Singer, denn es sei nicht nur für untere und mittlere Einkommensschichten schwierig, bezahlbaren Wohnraum zu finden, sondern es sei auch notwendig Wohnungsneubau für die normalverdienende Bevölkerungsschicht zu schaffen. Er werde „nicht die gleichen Fehler machen, wie 1992“, erklärte er auch vor den Stadträten vergangene Woche. Dort stellte er erstmals öffentlich sein „Kemptener Modell“ vor und stieß auf positive Resonanz. Damit will er eben nicht die seines Erachtens „nur gering verdienende Zielgruppe“ bedienen, wie es beim Sozialen Wohnungsbau der Fall sei, sondern die Zielgruppe, „die 6,50 bis sieben Euro pro Quadratmeter bezahlen kann“. Neue Ansprüche würden eben Geld kosten und beim Sozialen Wohnungsbau werde Wohnraum der höheren Klasse „ soweit heruntersubventioniert“, dass er statt an eine normal verdienende Familie, an einkommensschwache Anspruchsberechtigte vergeben werden müsse. „Wirtschaftlicher Unsinn“, wie er findet und rechnet vor, dass von den 33.500 Wohnungen in Kempten „lediglich 15 Prozent innerhalb der letzten 28 Jahre neu gebaut wurden“, in den letzten zehn Jahren sogar nur 3,5 Prozent der Wohnungen. Somit seien 85 Prozent der Wohnungen am Markt älter als 28 Jahre, woraus aus seiner Sicht eher eine erhebliche Knappheit an neuen oder gut modernisierten Wohnungen herrsche. Allein durch den Bestand an Mietwohnungen von Sozialbau, BSG-Allgäu und BG Kempten seien rund 6100 von den insgesamt 20.500 Mietwohnungen bei einer durchschnittlichen Miete von fünf Euro „sozialverträglich“ am Markt. Das Prinzip des Kemptener Modells richtet sich gegen die soziale Unausgewogenheit, bei der die mittlere Mittelschicht auf der Strecke bleibe. So sollen neue Wohnungen an Normalverdiener vermietet werden, wodurch alte Wohnungen für einkommensschwache Haushalte frei werden und Bestandswohnungen sollen zur besseren Durchmischung zurück in die Förderung.

Um weiteren Wohnraum zu schaffen, hat Singer bereits „zwei Entwicklungsfelder im Auge“, die zwischen 100 und 150 neue Wohnungen ermöglichen könnten. Dazu gebe es bereits laufende „Nachverdichtungen“. Schnell werde das Wohnungsproblem aber nicht zu lösen sein, denn Wohnungsbau sei „Handarbeit“ und Handwerker „zu vernünftigen Preisen“ derzeit schwer zu bekommen. Bei einer seit Jahren konstanten Leerstandsquote von lediglich 0,2 Prozent habe man „keine Reserven“ um auch Hunderte Flüchtlinge unterzubringen. Diese „werden leider über mehrere Jahre in den Gemeinschafts- und Übergangsunterbringungen ausharren müssen“, ist sich Singer sicher. Denn „diese großen Zahlen sind so schnell nicht zu verdauen“.

Christine Tröger

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