Aus alt und neu wird groß und dicht

Pläne zum neuen Kratzerkeller irritieren Bewohner und Stadträte

+
Das weitere Wohngebäude verstellt den Blick auf den „Familienbau“.

Landsberg – Wenn man altes Baurecht durch neues ersetzt, kann das zum „best of breed“-­Phänomen führen: Projektentwickler und Verwaltung picken sich das jeweils Günstigste aus bestehenden Regelungen und neuen Maßstäben heraus, womit sich eine ertragreiche, aber unverantwortliche Kombination aus großen Baukörpern in verdichteter Bauweise ergibt. So liegt der Fall beim Bebauungsplan „Katharinenstraße, Saarburgstraße“, sagen die Anwohner und so mancher Stadtrat; sie möchten das Vorhaben verkleinern. Die politische Mehrheit sieht das wohl noch anders.

Es geht um das Gebäude Katha­rinenstraße 59, das sich über dem 1825 errichteten ge­wölbten Sommerkeller der Kratzer-Brauerei befindet; er steht unter Denkmalschutz. Es geht auch, zumindest indirekt, um den gleichfalls denkmalge­schützten „Familienbau“ in der Saarburgstraße 6a bis 6e, einem 1905 errichteten barockisierend gestalteten dreigeschossigen Walmdachbau am Rand der Saar­burgkaserne, der 2003 saniert und zu Eigentumswohnungen umgestaltet wurde.

Zum Gebäude über dem Kratzer-Keller, in dem zuletzt das „Libre“ und das „Glücklich“ betrieben wurden, gibt es Regelungen im Bebauungsplan „Katharinenanger“ aus dem Jahr 2003. Der Baukörper ist, anders als die westliche Nachbarbebauung, nicht durch Vorgärten abgesetzt, sondern schließt unmittelbar an den Gehweg der Katharinenstraße an. Er darf drei Vollgeschosse hoch sein. Die Tiefgarage ist an der Katharinenstraße und im rückwärtigen Bereich vorgesehen. Auch eine bis an die Ecke der Saarburg­straße reichende Bebauung ist nach dem Plan möglich.

Eine Schüppe drauf

Diese Vorgaben aus 2003 werden durch die vorhandene Nutzung (nur zwei Vollgeschosse, keine Tiefgarage, kein Eckbau) nicht ausgeschöpft. Der Projektentwickler des Areals möchte diese Optionen nun vollständig in Anspruch nehmen. Und er hat bei der Stadtverwaltung erreicht, dass sie noch eine Schüppe drauflegt.

Die Stadt verändert zunächst den Gebietscharakter: Aus dem Mischgebiet, das eine überwiegende Wohnbebauung nicht erlauben würde, wird das gerade erst ins Baurecht eingeführte Urbane Gebiet, in dem die gewerbliche Nutzung nachrangig sein kann und gelockerte Anfor­derungen in Sachen Lärmschutz gelten. Und: Sie erlaubt unter Berufung auf die Notwen­digkeit des flächensparenden Umgangs mit Bauland im Innenstadtbereich ein zweites Gebäude auf dem Grundstück zu errichten, einen reinen Geschosswohnungs­bau, der etwa 70 Prozent der Grundfläche des Hauptriegels umfassen soll.

Diese Kombination der „Goodies“ von 2003 und 2018 führt zum „Best of breed“-Phänomen: Die Tiefgarage wird nun flächendeckend, an der Ausfahrt zur Katharinenstraße entstehen mehr Pkw-Bewegungen, aus Gewerbe- wird Wohnnutzung und in Richtung Saarburgstraße entsteht dort, wo früher Kastanien standen, ein massives Gegengewicht zum Familienbau. Kurz gesagt: Aus alt und neu wird groß und dicht.

Das Münchener Architekturbüro von Wolfgang Tröger, das dieses Projekt gemeinsam mit dem Landsberger „Objekt- und Projektmanager“ Rainer Makowski entwickelt, macht daraus auch keinen Hehl: „Verdichtetes Wohnen“ lautet die schlichte Projektbezeichnung auf der Website des Büros. Tröger und Makowski haben in Landsberg noch mehr vor: Sie wollen an der Weilheimer Straße ein Hotel mit 145 Zimmern, Boarding House und Rehabilitationszentrum errichten, das wegen seiner massiven Erscheinung ebenfalls umstritten ist. Makowski war auch beim Projekt „Brudergase“ involviert, das derzeit durch Insolvenz des Bauträgers mindestens unterbrochen ist.

Bislang stießen Tröger und Makowski kaum auf Widerstand. Der Stadtrat hatte im Oktober 2017 den gefassten Aufstel­lungs­beschluss des neuen Bebauungsplans zwar kontrovers diskutiert; die Beratung kreiste aber vornehmlich um die Fragen Baumbepflanzung und Tiefgaragenzufahrt. Auch äußerten Stadträte den Wunsch nach einer Durchwegung des Areals in Nord-Süd-Richtung. Erst als das Gremium den Bebauungsplan vor der Sommerpause 2018 noch einmal zur Kenntnis nehmen sollte, weil die erste öffentliche Auslegung bevorstand, kam weitere Kritik auf, diesmal auch an der direkten Angrenzung des Baukörpers an die Katharinenstraße.

Kritik der Anwohner

Nun melden sich die Anwohner des Familienbaus noch einmal grundsätzlicher zu Wort. Sie kritisieren zum einen, dass die Tiefgarage zur Totalversiegelung führt, was wiederum Auswirkungen auf den Abfluss des Oberflächenwassers haben könnte. Immerhin liegt ihr Gebäude deutlich tiefer als das zu überplanende Areal.

Ein anderer Kritikpunkt lautet, dass das Rückgebäude zu nah am Familienbau geplant ist und dessen Wahrnehmung beeinträchtigt. Von Seiten der Denkmalschutzbehörden werde gefordert, dass das Mehrfami­lienhaus deutlich vom Familienbau abzurücken sei; ein „Neubau unmittelbar vor der Fassade“ sei „nicht unkritisch“, zitie­ren die Anwohner aus einer E-Mail des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege.

Weitere Einwände sind die „Durchlöcherung des vorhandenen Baukörpers“, die entstehende Beschattung, die Unterschreitung der Abstandsfläche nach Süden, mögliche Schäden am Bierkeller und die zusätzliche Belastung der Katharinenstraße. Außerdem vermuten die Anlieger einen zweiten Bierkeller unter den längst gefällten Kastanien.

Viel massiver

Tatsächlich wird die Tiefgarage 2018 aufgrund der (sogar doppelten) Wohnbebauung viel massiver als die Tiefgarage 2003 jemals gewesen wäre. Zumal nun selbst die Besucher des geplanten „Biergartens“ dort parken sollen. Das Thema „Versickerung“ ist daher zu prüfen; das sieht allerdings der Bebauungsplanentwurf vor und gehört in solchen Fällen auch zum Standard-Procedere.

Unterstellt man, dass dieses Thema gelöst werden kann, bleibt als Haupteinwand der Anwohner die Tatsache, dass die Wahrnehmbarkeit der Rückseite des Familienbaus tatsächlich erheblich eingeschränkt sein wird, wie die Illustration des KREISBOTEN zeigt (siehe Fotomontage). Von einem „Neubau unmittelbar vor der Fassade“ kann man aber nicht sprechen; zwischen ihm und dem Familienbau liegen Garagen und ein Hof. Außerdem ist das Foto vom zu überplanenden Grundstück aus entstanden und nicht etwa von der Straße her, von der dieser Blick ohnehin nicht bestand.

Kreativ-Workshop?

Dennoch bleibt es dabei, dass die Stadt bei der Neufassung eines Bebauungsplans umfassendes Planungsrecht hat und damit auch Faktoren wie Versiegelung, Frei- und Grünflächen und Auswirkungen auf die bestehende Bebauung beeinflussen kann. Auffallend ist, dass der vorliegende Entwurf selbst den sogenannten Biergarten zur betonierten Fläche macht – er soll auf dem Dach eines Flachbaus entstehen – und quasi jeden Zentimeter des Grundstücks ausnutzt.

Ob da nicht ein kreativer Workshop der Stadtverwaltung mit Tröger und Makowski sinnvoll wäre, der zu einer Verständigung auf mehr Abstand und mehr Garten führt? Noch wäre Gelegenheit dazu. 

Werner Lauff

Auch interessant

Meistgelesene Artikel

Die Kultdisco ist zurück
Landsberg
Die Kultdisco ist zurück
Die Kultdisco ist zurück
Bachl baut den Standort Landsberg aus
Landsberg
Bachl baut den Standort Landsberg aus
Bachl baut den Standort Landsberg aus
20-Jähriger Kauferinger niedergeschlagen
Landsberg
20-Jähriger Kauferinger niedergeschlagen
20-Jähriger Kauferinger niedergeschlagen
Inzidenz stabil, aber mehr Covid-Patienten in Kliniken
Landsberg
Inzidenz stabil, aber mehr Covid-Patienten in Kliniken
Inzidenz stabil, aber mehr Covid-Patienten in Kliniken

Kommentare