Wirtschaftsstudie:

Kleine Zahlen, viele Prozente

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Beim Blick auf die absoluten Zahlen wird deutlich, dass die Wohnungsnot nicht so eklatant ist, wie die Prozentzahlen vermuten lassen.

Landkreis – In der Sitzung des Landsberger Stadtrats wurde sie am vergangenen Mittwoch gleich mehrfach zitiert, die aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW): In der Lechstadt fehlten viele Wohnungen mit ein bis vier Zimmern, nur Häuser mit fünf Zimmern gebe es mehr als genug. „Wir müssen jetzt viele kleine Wohnungen bauen“, schlossen Teilnehmer daraus. Doch Vorsicht: Die Medien gehen mit der Untersuchung fahrlässig um.

Dazu beigetragen hat vor allem die Süddeutsche Zeitung, die am 20. Juni eine große Tabelle veröffentlichte. Darin heißt es, im Landkreis Landsberg sei der Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen nur zu 70 Prozent gedeckt. Der Bedarf an Zwei-Zimmer-Wohnungen sei nur zu 56 Prozent erfüllt. Bei Drei-Zimmer-Wohnungen seien nur 61 Prozent der benötigten Wohnungen vorhanden. Bei Vier-Zimmer-Wohnungen sei nur 60 Prozent der Nachfrage gedeckt.

Das sind dramatische Werte: Wir sind offenbar in eklatanter Wohnungsnot. Nur bei Fünf-Zimmer-Wohnungen (zumeist in Form von Häusern) gebe es kein Defizit, im Gegenteil: Dort werde das Soll um 178 Prozent übererfüllt.

Viel Lärm um Nichts

Das klingt nach einer Titelseiten-Nachricht, aber wer sich die Studie anschaut, der sieht, dass hier viel Lärm um Nichts gemacht wird. Es geht nämlich um sehr kleine absolute Zahlen; die Dramatik entsteht erst durch die Umrechnung in Prozent. Konkret „fehlen“ im ganzen Landkreis Landsberg nur sechs Ein-Zimmer-Wohnungen – 21 würden benötigt, 15 werden gerade gebaut. Man kann daraus einen Deckungsgrad von 70 Prozent und im Umkehrschluss einen Wohnungsfehlbestand von 30 Prozent konstruieren. Aber solche Umrechnungen ohne Nennung der absoluten Zahlen suggerieren eine Dimension, die es gar nicht gibt.

Das zweite Problem: Die Untersuchung bezieht sich auf den ganzen Landkreis. Welcher konkrete Bedarf in der Großen Kreisstadt, den Märkten und den Gemeinden besteht, ist daraus nicht abzulesen. In Dörfern ist es schwieriger, eine Zwei-Raum-Wohnung zu finden, weil es dort keinen oder wenig Geschosswohnungsbau gibt. Umgekehrt ist es in Landsberg äußerst schwer, einen Bauplatz für ein Einfamilienhaus zu ergattern. Wer daraus kon­struiert, dass insgesamt zu wenig Geschosswohnungsbau und insgesamt zu viel Einfamilienhausbau erfolgt, erliegt dem Fluch des Durchschnitts und vergisst, dass Stadt und Land nur selten vergleichbar sind.

Nächstes Thema: Die Studie ermittelt einen abstrakten Bedarf und stellt ihn der aktuellen konkreten Bautätigkeit gegenüber. Sie sagt sinngemäß: Eigentlich würden (unter Berücksichtigung der Familiengröße) im Landkreis Landsberg nur 150 Einfamilienhäuser mit fünf Zimmern benötigt, gebaut werden aber 268. Daraus folge, dass die jetzigen Bauherren bei einem späteren Verkauf ihrer Immobilie Probleme haben könnten, den gewünschten Preis zu erzielen.

Diese wirtschaftliche Betrachtung mag richtig sein; wer heute „groß“ baut, muss wissen, dass ein Weiterverkauf zu gleichen Preisen schwierig wird. Doch dieser Gedanke ist für viele Bauherren nachrangig; die meisten denken nicht investiv, sondern erfüllen sich mit dem Hausbau einen Lebenstraum. Bei nahezu jedem Domizil, das zurzeit gebaut wird, stehen bereits die künftigen Bewohner fest; entweder die Bauherren ziehen selbst ein oder das Haus ist verkauft, bevor der Aushub erfolgt. Es werden also nicht zu viele Häuser gebaut, sondern genau die richtige Zahl.

Im Übrigen bildet die Studie nur die Baugenehmigungen ab, nicht die Bauleitplanung. Selbst wenn allein in Landsberg tatsächlich 50 Drei-Raum-Wohnungen fehlen würden: Beim Urbanen Leben am Papierbach entstehen sie demnächst allemal.

Natürlich ist der Haus- und Wohnungsmarkt permanent in Bewegung und viele Faktoren prägen ihn, auch Mobilität, Migration, alternde Gesellschaft und der Trend zu kleineren Haushalten. Kein Stadt- und Gemeinderat kann sich zurücklehnen und das Thema abhaken. Aber dieser Studie, vor allem den Prozentsätzen, sollte niemand aufsitzen. Sie ist politisch gesehen eine von den Medien aufge­bauschte Nullnummer. Die Empfehlung kann nur heißen: Genau hinschauen und ruhig bleiben. 

Werner Lauff

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