Ein Ausweg aus dem Mieten-Dilemma?

Mieterflucht in die Kleinstadt Landsberg

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Können die Wohnungen beim Bauprojekt ULP das Problem der steigenden Mieten in Landsberg lösen oder zumindest entschärfen?

Landsberg – „Jedem vierten Mieterhaushalt droht Armut“, antwortet die Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken. Ein Fakt, den sicher auch Mieter in Landsberg nachvollziehen können. Ist aber die vom Marktforschungsunternehmen F+B für die Lechstadt errechnete bundesweit zweithöchste Preissteigerung von 11,4 Prozent bei Neumietverträgen auf die allgemeine Mietsituation übertragbar? Unter anderem gibt das Unternehmen auf Anfrage des KREISBOTEN an, dass „in der Tat nur wenige Wohnungen“ als Ausgangsbasis herangezogen worden seien. Ist die Situation in Landsberg außergewöhnlich? Oder zeigt die diese Preissteigerungsrate nur ein ‚Nischenergebnis‘?

Der errechnete Wert sei dennoch „valide, weil die Methodik über Jahre hinweg identisch ist und sich gerade die Entwicklungen gut abbilden lassen“, informiert Manfred Neuhöfer von F+B. Als Berechnungsgrundlage verwendet das Unternehmen zudem nur eine bestimmte Art von Wohnungen: drei Zimmer, rund 75 Quadratmeter, in ‚normalem‘ Zustand und nicht älter als zehn Jahre. Zudem wurden nur Neuvermietungen betrachtet, wenn es also zu einem neuen Mietvertrag kam. Ein weitere Einschränkung: Das Unternehmen untersuchte nur die Drei-Zimmer-Wohnungen, die im Internet eingestellt waren – also auch mit den dort verlangten Preisen. Ob diese tatsächlich auch gezahlt wurden, ist nicht nachprüfbar.

Die Aussagekraft der errechneten Werte von F+B scheint also begrenzt zu sein. Wie sieht es aber allgemein mit den Mieten in Landsberg aus?

Einigen Landsbergern, die in der Altstadt wohnen, wird der von F+B angegebene Quadratmeterpreis von 9,60 Euro als viel zu niedrig erscheinen. „Als Durchschnitt aller Mieten von allen Wohnungen in Landsberg kommt das hin“, vermutet Rechtsanwalt Michael Niessner vom Mieterverein Landsberg und Umgebung. Bei diesem Durchschnitt seien aber auch ältere, unrenovierte Wohnungen mit rund acht Euro pro Quadratmeter dabei. Noch billigere Wohnungen würden von den Baugenossenschaften angeboten, „aber da muss ja erst mal einer rausgehen“.

Der Mietdurchschnitt für die von F+B angenommene Drei- Zimmer-Wohnungen dürfte, so Niessner, schon über zehn Euro pro Quadratmeter liegen. „Die Mieten in Landsberg sind in den letzten fünf Jahren rasant gestiegen. Und für renovierte Altstadtwohnungen zahlt man gerne mal 11 oder 13 Euro.“

Die Anzahl der Klagen wegen unangemessener Mieterhö­hungen seien beim Mieterverein in letzter Zeit nicht gestiegen. „Die Mietpreisbremse spielt auch keine Rolle, da die Vergleichsmieten in Landsberg bereits relativ hoch sind. Und es gibt keinen Mietspiegel.“ Bei einigen Mietern könne man die Uhr nach den Preiserhöhungen stellen: „Die kommt regelmäßig alle 15 Monate bis zur Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.“

Könnte die Einführung eines Mietspiegels helfen, die Mieten im Zaum zu halten? Stadtpressesprecher Andreas Létang sagt „nein“. Die Einführung eines Mietspiegels sei 2016 und 2017 im Stadtrat behandelt, von diesem aber abgelehnt worden. Mit einer der Gründe sei gewesen, dass ein Mietspiegel sich nicht als Mietpreisbremse eigne, da die im Spiegel genannten Preise sich an den Neuvermietungen in den vergangenen sechs Jahren orientiere –also an realen Werten, nicht an abstrakten Kategorien.

Die Erstellung eines Mietspiegels sei zudem aufwendig und deshalb teuer, „noch dazu zählt sie nicht zu den Pflichtaufgaben einer Kommune“, informiert Létang. Der Mietspiegel müsse alle zwei Jahre überarbeitet und nach vier Jahren neu erstellt werden. Landsberg sei „zu klein, um ausreichend Vergleichswohnungen zu haben, über die dann ein Mietspiegel mit detailliertem Bewertungskatalog für eine rechtssichere Anerkennung erstellt werden kann“, so Létang. Mietanpassungen bei Wohnungen der Stadt erfolgten ebenfalls über Vergleichsmieten. Allerdings habe der Stadtrat hier die Mieten gedeckelt.

Die Ursache für den rasanten Mietanstieg in Landsberg sieht Niessner im „unbegrenzten Zuzug“, der ‚Stadtflucht‘ aus dem Gebiet Augsburg und München, wo die Mieten inzwischen für viele nicht mehr bezahlbar seien. Der Bedarf sei massiv, „auch die hohen Preise werden gezahlt.“

Zudem trage die Niedrigzins­phase dazu bei, dass viele Anleger Häuser kauften, diese renovierten und sie danach vermieteten – natürlich zu einer meist weitaus höheren Miete als zuvor. Er habe das Gefühl, dass in Landsberg selbst relativ viele Münchener Hauseigentümer unterwegs seien, sagt Niessner. So komme die Hälfte der Vermieter der Mieterverein-Kunden aus München. Aber auch Wohnungsunternehmen wie Vonovia seien am Start. Am Ammersee gingen viele Häuser inzwischen an die Erben über, die im ganzen Bundesgebiet verstreut lebten. Vielleicht platze die Immobilienblase ja doch noch. „Aber im Moment scheint Betongeld noch attraktiv zu sein“.

Niessner hat die „gedämpfte Hoffnung“, dass der Mietanstieg durch die Wohnungen von ULP am Papierbach gebremst wird. In Anbetracht der Kaufpreise rechne er aber auch bei den günstigsten Wohnungen mit einer Miete pro Quadratmeter von über neun Euro.
Susanne Greiner

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