Neubaugebiet Wiesengrund

wbl und Acredo geben der Stadt Landsberg einen Korb

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Im Baufeld Wiesengrund-Nord an der Schongauer Straße: Der Geschosswohnungsbau des St. Ulrichswerks der Diözese Augsburg läuft auf Hochtouren.

Landsberg – Das Bauvorhaben „Am Wiesengrund“ ist ins Stocken geraten. Die Landsberger wbl-Wohnbau GmbH und die BuchloerAcredo Bau, die als Sieger aus dem Bauträgerwettbewerb für zwei der vier Baufelder hervorgegangen sind, geben der Stadt einen Korb. Die städtische Planung sei nicht gelungen. Sie bewirke unvertretbar hohe Kosten und unbezahlbare Verkaufspreise. Ohne Erweiterung der Geschossflächen lasse sich das Vorhaben nicht durchführen. Das bestätigten Christoph Wohlfahrt (wbl) und Gerhard Schlichtherle (Acredo) auf Anfrage des KREISBOTEN.

2010 entwickelte die Stadt den Plan, ein würdiges Entree an der südlichen Einfahrt ins Stadtgebiet zu schaffen: ein belebtes Stadtviertel mit „städteräumlichen Qualitäten“, ein „architektonisch hochwertiges Siedlungsquartier“, einen, wie Dieter Völkel (SPD) es in der jüngsten Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses ausdrückte, städtebaulichen „Aperitif vor dem Fünf-Gänge-Menü“.

Das sollte durch eine Mischung von Geschosswohnungsbau, Stadthäusern und Doppelhäusern erfolgen. Die Gebäude sollten abwechselnd zwei, drei und vier Geschosse hoch sein. Dazwischen sollte ein „attraktiver Nachbarschafts­treff“ entstehen. Große Tiefgaragen und Energieeinsparung nach dem neuesten Standard waren obligatorisch. Die Münchener „03 Architekten“ erstellten dieses Konzept im Jahr 2011 im Auftrag der Stadt. Es wurde die Grundlage für den 2015 beschlossenen Bebauungsplan.

Ausnahme Ulrichswerk

Das Bauvorhaben „Am Wiesengrund“ von Osten (Schongauer Straße, unten) aus gesehen (von rechts): Geschosswohnungsbau des St. Ulrichswerks der Diözese, daran angrenzende die Baufelder von wbl (blau) und Acredo, und im Süden der soziale Wohnungsbau der Stadt Landsberg.

Allerdings wich man von diesen Ideen gleich wieder ab. Das St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg, das im Norden des Gebiets Baurecht erhielt, legte dar, dass die hehren Vorstellungen der Münchener Planer ungeeignet seien, um preiswerte Mietwohnungen zu bauen. Geschosswohnungsbau in Doppelhauskubatur, Aufzüge für nur zwei Etagen und vier Parteien, das lasse keine niedrigen Mieten zu. Das Ulrichswerk bekam daher eine Riegelbebauung genehmigt (siehe Zeichnung, rechts), zumal der katholische Bauträger am längeren Hebel saß: Die Diözese besaß ein Grundstück, das die Stadt für das Baugebiet benötigte.

Jetzt waren zur Entree-Gestaltung nur noch drei Flächen im Spiel. Eine davon, die südliche (Zeichnung, links), ist für sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Für die beiden mittleren führte die Stadt im ersten Halbjahr 2016 einen Bauträgerwettbewerb durch. Die Möglichkeit, eines der wenigen verfügbaren Grundstücke in Landsberg zu erwerben, zu bebauen und in Form von Wohnungs- oder Hauseigentum wieder zu verkaufen, lässt sich normalerweise kaum ein Unternehmen entgehen. Doch von 19 eingeladenen Bauträgern gaben in diesem Fall nur vier ein Angebot ab.

Den Zuschlag erhielten die wbl-Wohnbau (für das nördliche) und die Acredo-Bau für das südliche der beiden ausgeschriebenen Baufelder. Beide hatten zuvor sechs Wochen lang überschlägig geprüft, ob sich das Vorhaben unter den Bedingungen des Bebauungsplans rechnet. „So eine Prüfung kostet 100.000 Euro, geht aber nur ein Stück weit“, sagte wbl-Geschäftsführer Christoph Wohlfahrt. Erst nach dem Zuschlag könne man wirklich planen und weiterrechnen, zum Beispiel in Sachen Statik, Dämmung und Baustoffe.

Dabei hätten beide Bauträger festgestellt, dass viele Festlegungen des Bebauungsplans, vor allem das „ungünstige Verhältnis von umbautem Raum zu Wohnfläche“, zu hohen Baukosten führen würden. Bei der Berechnung seien so Verkaufspreise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter herausgekommen. Eine 80 Quadratmeter-Wohnung würde dann mehr als 400.000 Euro kosten. „Wir möchten solche Preisspitzen nicht aufrufen“, sagte Wohlfahrt.

Beide Bauträger wandten sich dann ans Bauamt und schlugen vor, Befreiungen vom Bebauungsplan vorzunehmen, nämlich acht Gebäude um je ein Geschoss zu erhöhen und die Baugrenzen auszudehnen. Die Geschossfläche hätte sich damit um 20 Prozent von 6.750 auf 8.103 Quadratmeter vermehrt. Die Erlöse der Bauträger wären gestiegen. Auch der an die Stadt zu zahlende Grundstückspreis wäre um 380.000 Euro höher als zuvor. Im Gegenzug stellten die Bauträger Limitierungen der Verkaufspreise in Aussicht.

Stadtbaumeisterin Birgit Weber befürwortete diesen Plan. „Diese zeitgemäße Weiterentwicklung führt zu 14 Wohnungen mehr. Das Vorhaben wird außerdem wirtschaftlicher“, argumentierte sie im Bauausschuss. Acht von 13 Mitgliedern waren aber gegen die Be­frei­ungen. Wolfgang Neumeier (UBV) formulierte: „Wir wollen keine Maximierung von Bauraum.“ Grundsätzlich sei es problematisch, nach Bauträgerwettbewerben die Bedingungen zu verbessern; dagegen könnten unterlegene Bewerber klagen. „Wer ein Angebot abgibt, muss doch wissen, was er tut.“

Absage an die Stadt

Beide Bauträger erklärten daraufhin, dass sie unter diesen Voraussetzungen nicht antreten wollen. Der Verwaltungs- und Finanzausschuss beriet darüber vor einer Woche in nichtöffentlicher Sitzung. Wie es nun weitergehen wird, ist unklar. Zunächst sollen offenbar die unterlegenen Anbieter gefragt werden, ob sie einspringen wollen. Winken auch sie ab, ist das Verfahren wohl komplett neu aufzurollen.

Besonders spannend wird werden, wie die Stadt mit ihrem eigenen Baufeld ganz im Süden umgeht; es stellt das Entree im engeren Sinn dar. Dort sollen Sozialwohnungen entstehen. Hohe Kosten, kleine Mieten? Das wird wohl ebenfalls nicht funktionieren. Außerdem will die Stadt nicht selbst bauen, sondern im Wege des „konzeptionellen Mietwohnungsbaus“ jemanden finden, der das Grundstück bebaut und sich sozialen Wohnbau-Auflagen unterwirft. Dass dieser Plan gelingt, darf nach der jetzigen Entwicklung bezweifelt werden.

Werner Lauff

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