Signal für die Bauwirtschaft:

Sozialwohnung im Eigenheim?

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Dieses kleine Häuschen in der Keltenstraße wird demnächst abgerissen, um Platz für die vier Einfamilienhäuser auf dem großen Grundstück zu schaffen.

Landsberg – Sie ist gerade mal ein halbes Jahr alt, die Richtlinie der Stadt zur Sozialen Bodennutzung (SoBoN), und schon gibt es Streit über ihre Anwendung. Am Mittwoch beschloss der Stadtrat in nichtöffentlicher Sitzung mit 15:11 Stimmen gegen die Empfehlung der Stadtverwaltung, dass die Verpflichtung zum Bau von Sozialwohnungen auch auf Bauherren und Bauträger Anwendung finden soll, die mehrere Einfamilienhäuser planen. Dabei hatte ein von der Stadt beauftragter Rechtsanwalt drei Wochen zuvor genau das ausdrücklich ausgeschlossen.

Erfährt ein Grundstück durch einen neuen Bebauungsplan eine nicht unerhebliche Bodenwertsteigerung mit geplanter Wohnnutzung, dann sollen auch die Stadt und die Bürger davon profitieren. Dies ist der Grundgedanke der Landsberger SoBoN-Richtlinie, die seit September 2015 gilt. Erster großer Anwendungsfall ist das Areal der Pflugfabrik mit mehreren Hundert Wohnungen in mehrgeschossiger Bauweise. Die Rechtsfolge: Der „Planungsbegünstigte“ muss 30 Prozent der Wohnfläche für geförderten Wohnungsbau vorsehen. Außerdem muss er der Stadt Kosten für infrastrukturelle Maßnahmen erstatten. Bei der Pflugfabrik geht es dabei insbesondere um einen Kindergarten, neue Straßen und den Lechsteg zur Anbindung des Gebiets an die Altstadt.

Dass die SoBoN-Richtlinie auch für Einfamilienhäuser gelten könnte, hatten die Landsberger Bauträger bisher nicht ins Kalkül gezogen. In einer Informationsveranstaltung der Stadtverwaltung im Rathaus hatte der von der Stadt eingeladene Referent, Rechtsanwalt Gerhard Spieß aus der Münchener Verwaltungsrechtskanzlei Döring Spieß, vor wenigen Wochen die Geltung sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Das bestätigte er dem KREISBOTEN auf Nachfrage: „Das ergibt sich aus verschiedenen Formulierungen der Landsberger Regelung.“

In der Tat ist die Satzung sprachlich auf größere Vorhaben ausgerichtet. Sie spricht von Wohnquartieren, von Herstellungsverträgen für Kinderbetreuungseinrichtungen, von der Mitfinanzierung von Grundschulen, von Kosten für Umweltberichte, erforderliche Freiflächen und die Schaffung von Ausgleichsflächen. Fast immer ist von Wohnungen und Wohnungsmischung die Rede. Nur an einer Stelle kommt, bei der Ermittlung einer Rechengröße, das Wort Einfamilienhaus vor. Dem Zusammenhang nach geht es dabei aber um Häuser in einem größeren „neuen Wohngebiet“ – als Beispiel nennt die Satzung ein Areal mit 20.000 Quadratmetern Geschossfläche, 220 Wohnungen, 550 Einwohnern und 330 Stellplätzen.

Dazu gibt es eine Bagatellgrenze von 500 Quadratmetern Gesamtgeschossfläche. Wer sie unterschreitet, unterliegt nicht den Verpflichtungen aus der Satzung. Auch daraus kann man eigentlich schließen, dass die Satzung nicht auf Einfamilienhäuser außerhalb neuer Wohngebiete Anwendung finden soll.

Vier Häuser auf einmal

Im vorliegenden Fall geht es um vier Einfamilienhäuser, die Frank Wohnbau in der Keltenstraße plant. Dass sie gebaut werden können, geht auf einen Beschluss des Stadtrats vom November 2015 zurück. Dabei hatte sich das Gremium dafür entschieden, in Landsberg auch größere Häuser zuzulassen und nicht jedes Grundstück zwingend mit Wohnungen oder Reihenhäusern zu bebauen. Auch in diesem Segment müsse es in Landsberg Angebote geben. Reinhard Steuer (UBV) hatte sogar erklärt, es sei ja keine Schande, viel Geld zu verdienen. In der Vorlage dieser Sitzung fand sich der Hinweis, die SoBoN-Satzung sei wegen Unterschreitung der Bagatellgrenze nicht anwendbar. Am Mittwoch stimmte der Stadtrat aber einer Erhöhung der Geschossflächenzahl zu, so dass sie nun überschritten ist.

Die Stadtverwaltung hatte daraufhin die Befreiung des Vorhabens von der SoBoN-Richtlinie beantragt, zumal das Verfahren bereits Jahre läuft. Allerdings betonte Jonas Pioch (Landsberger Mitte), durch den neuen Beschluss sei der Bauträger nicht mehr schutzbedürftig. Im öffentlichen Teil der Sitzung wies Reinhard Steuer dann auf die Wertschöpfung hin, die dadurch erzielt worden sei, dass ein Teil des Grundstücks bisher Wiese war. Um über die aus seiner Sicht erforderliche „Abschöpfung“ zu beraten, beantragte er die Vertagung in den nichtöffentlichen Teil. Dort wurde der Antrag der Stadtverwaltung mit knapper Mehrheit abgelehnt.

Häuser durchmischen?

Allerdings wird das Bauamt noch nachweisen müssen, dass „durch das Vorhaben planungsbedingte infrastrukturelle Kosten und Lasten bei der Stadt“ entstehen; das ist der Grundtatbestand, der erfüllt sein muss. Vier Einfamilienhäuser verursachen solche Kosten und Lasten wohl nicht.

Generell stellt sich aber die Frage, ob die Stadt bei aller Anerkennung des Bemühens um sozialen Wohnungsbau hier nicht einen Fehler begeht. Wenn in Landsberg Investoren, die vier Einfamilienhäuser bauen wollen, gezwungen werden, davon eines zu zerteilen und für sozialen Wohnungsbau vorzusehen, um die vier Häuser zu „durchmischen“, wird niemand mehr ein solches Projekt in Angriff nehmen. Das ist auch die Meinung anderer Bauträger, die der KREISBOTE befragt hat: „SoBoN passt auf neue Wohngebiete, nicht aufs Eigenheim.“

Werner Lauff

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