Novelle erlaubt deutlich kleinere Abstände 

Hohenfurchs Wegweiser zur Verdichtung

Abstandsflächentiefe Hohenfurch Gemeinderat
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Wenn‘s einfach wäre, könnt es jeder: Bürgermeister Guntram Vogelsgesang erläuterte im Gemeinderat die Berechnung der Abstandsflächentiefe.

Hohenfurch – Als Mitglied eines Gemeinderats muss man nicht unbedingt ein Rechenkünstler sein. Ein gewisses mathematisches Verständnis ist aber durchaus hilfreich. Zum Beispiel dann, wenn eine „Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe“ erlassen werden soll. Damit hatte sich das Hohenfurcher Gremium bei seiner Jahresauftaktsitzung zu befassen.

Gemäß der schon seit diesem Montag, 1. Februar, geltenden Bauordnung in Bayern soll einfacher, schneller und günstiger gebaut werden. Bürgermeister Guntram Vogelsgesang erläuterte, dass die Novelle unter anderem zum Ziel habe, die Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum zu erleichtern und die Genehmigungsfreiheit bei Dachgeschossausbau vorsehe. Zudem würden Bauanträge nach dreimonatiger Frist automatisch genehmigt, wenn die Behörde bis dahin nicht entschieden haben sollte. Holz als Baustoff werde gestärkt.

Dichtere Bebauung

Neben all dem sieht die neue Bauordnung vor, dass platz- und damit flächensparender gebaut werden soll. Für das Einsparen von Baufläche bedurfte es einer Anpassung des darin enthaltenen Abstandsflächenrechts. Die Berechnung der Tiefe von Abstandsflächen bemisst sich nach den Wandhöhen; sie wird senkrecht zur jeweiligen Wand gemessen. Die Wandhöhe wird von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand gemessen. Hinzu kommt, dass die Höhe der Dächer je nach Neigungswinkel prozentual hinzugerechnet werden. Das sich daraus ergebende Maß ist H.

Abstandsflächen geändert

Konkret sieht die neue Bauordnung vor, dass die Abstandsflächen zwischen Gebäuden auf 40 Prozent (0,4 H) statt bisher 100 Prozent (1 H) der Wandhöhe reduziert werden – in Gewerbe- und Industriegebieten kann sogar noch enger nebeneinander gebaut werden.

Bei Wohnbauten in Wohngebieten, Dorfgebieten und sogenannten Mischgebieten – hier sind auch Gewerbebetriebe untergebracht, die das Wohnen nicht wesentlich stören – reicht im Gegensatz zur bisherigen Festlegung statt der einfachen Wandhöhe ihr 0,4-faches, bei Gewerbebauten sogar das nur 0,2-fache beim Gebäudeabstand. Der Mindestabstand von drei Metern soll jedoch gewahrt bleiben. Interessant auch der Hinweis des Bürgermeisters, dass die neue Regelung nur für Gemeinden und Städte unter 250.000 Einwohnern gilt.

Abweichende Gemeinderegelungen

Trotz der Änderung bleibt es den Gemeinden vorbehalten, das Abstandsflächenrecht abweichend von der gesetzlichen Regelung zu gestalten, wenn dies die Erhaltung der Ortsgestaltung bezweckt oder der Verbesserung und Erhaltung der Wohnqualität dient. Diese vom Gesetzgeber eingeräumte Möglichkeit sollte aber noch vor Inkrafttreten der neuen Bauordnung und somit noch im Januar erfolgen.

Auch in der Gemeinde Hohenfurch hatte man wohl die Sorge, dass die künftige Bebauung einen zu geringen Abstand zwischen den Gebäuden und damit eine zu starke Verengung zur Folge hätte haben können. Der im Rahmen der Ermächtigungsgrundlage von Guntram Vogelsgesang dem Gremium vorgelegte und einstimmig beschlossene Satzungsentwurf sieht daher eine etwas bedachtsamere Abstandsregelung vor.

In Zahlen heißt das, dass abweichend von den reduzierten Abständen in der neuen Bauordnung im gesamten Gemeindegebiet künftig eine Abstandsfläche außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten von 0,8 H, mindestens jedoch 3 Metern vorgesehen ist. Dieser moderate Ansatz solle auch künftig zur Verbesserung und Erhaltung der Wohnqualität beitragen. Diese sei in vielen Bereichen durch größere Abstände zwischen den Gebäuden geprägt.

Weiter heißt es in der Begründung, dass gerade im Gemeindegebiet Wohnformen angeboten werden, die im Urbanen Raum nicht beziehungsweise nur noch selten anzutreffen seien. Das Wohnen sei geprägt durch Abstand zum Nachbarn. Freibereiche um die Gebäude stellten insoweit einen wesentlichen Bestandteil der Wohnqualität dar, insbesondere auch für Kinder.

Dies gelte es zu erhalten und gegebenenfalls im Rahmen der Neubebauung von Grundstücken weiter zu verbessern. Außerdem sei damit auch eine Verbesserung von Belichtung und Belüftung und Besonnung der Baugrundstücke verbunden. Gleichzeitig würden über größere Abstandsflächen auch notwendige Flächen für Nebenanlagen gesichert. Der Bedarf an Flächen zur Unterbringung von Gartengeräten, Spielgeräten für Kinder, von Fahrrädern und Autos sei größer als in einer Stadt.

Aber auch atypische Fälle und Härtefälle werden in der Satzungsbegründung nicht verkannt. Diesbezüglich sind Abweichungen von den Abstandflächen durch einen entsprechenden Passus vorgesehen. So können notwendige und sinnvolle Abweichungen im Einzelfall hinterfragt werden.

Hohenfurchs Satzung im Vergleich

Vereinfacht dargestellt durfte bei einem Wohnhaus mit einer Gesamthöhe von acht Metern nach dem derzeitig noch gültigen Baurecht der Abstand zum nächsten Haus nicht weniger als acht Meter (1 H) betragen. Nach neuem Baurecht sind dies seit dem 1. Februar nur noch 3,2 Meter (0,4 H). Die beschlossene Abstandsflächensatzung der Gemeinde Hohenfurch sieht bei der gleichen Höhe eines Hauses künftig einen Abstand von 6,4 Metern (0,8 H) vor. Unter bestimmten Voraussetzungen genügen vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 Metern Länge bereits 0,4 H, natürlich ebenfalls mit mindestens drei Metern Abstand.

Bereits in Bebauungsplänen festgesetzte, abweichende Abstandsflächen bleiben von den künftigen Änderungen unberührt.

Manfred Ellenberger

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