Immobilienkauf als Kapitalanlage:

Wie sich das Ganze trotz Preissteigerungen lohnt

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Bei der Bewertung einer Immobilie spielen Faktoren wie das Alter, der Zustand, die Lage, die Größe und die Ausstattung eine gewichtige Rolle.

In Immobilien zu investieren galt bis vor rund zehn Jahren noch als goldener Tipp. Die Kaufpreise waren, verglichen mit heutigen Verhältnissen, erfreulich niedrig und von einer Blasenbildung war keine Spur.

Mittlerweile ergibt sich jedoch ein anderes Bild. Selbst in B-Lagen von Metropolen sind die Preise inzwischen geradezu explodiert. Für private Kapitalanleger bzw. Investoren stellt sich damit die Frage: Lohnt sich das Ganze noch und wenn ja, wie lässt sich ein passendes Objekt finden?

Wie haben sich der Immobilienmarkt und die Preise gewandelt?

Die Zinsen für Geld auf dem Sparbuch sind nahezu inexistent, auf dem Girokonto drohen sogar Strafzinsen und selbst mithilfe von Tages- oder Festgeldkonten sind für viele Kapitalanleger keine zufriedenstellenden Renditen mehr realisierbar. Da stellt sich unweigerlich die Frage nach Alternativen. Wer genügend Eigenkapital mitbringt und idealerweise bereits in den eigenen vier Wänden wohnt, kommt früher oder später auf die Idee, in Betongold zu investieren.

Doch ganz so einfach, wie das noch vor rund zehn Jahren der Fall war, ist dies aufgrund gestiegener Preise für Wohnungen und Häuser heutzutage nicht mehr. Wie in diesem Artikel beschrieben wird, stiegen bereits vor knapp sechs Jahren die Kaufpreise schneller als die Mieten. Zudem kamen zahlreiche Studien anno 2014 und 2015 zu dem Ergebnis, dass sich ein Trend zu B-Lagen entwickelte. Deshalb war es schon damals essenziell, sämtliche Kosten zu berücksichtigen, genügend Rücklagen zu bilden und ein Investment einer umfangreichen Analyse zu unterziehen.

Zu tun hat die rasante Preisentwicklung unter anderem mit der damaligen Finanzkrise sowie der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank, wodurch Kreditzinsen von über 4% anno 2009 auf nunmehr teils unter 1% in 2019 gefallen sind. Das macht Immobilien für die breite Masse attraktiv.

Wie klappt die Finanzierung und Tilgung des Immobilienkredits?

Nun könnte der unerfahrene Anleger der Meinung sein, dass die gestiegenen Immobilienpreise gewissermaßen durch die günstigen verfügbaren Kredite kompensiert werden können. Das ist jedoch ein gefährlicher Trugschluss, denn nach wie vor sollte ein zur Vermietung erworbenes Objekt aller spätestens nach 20 Jahren schuldenfrei sein.

Da Sie die Mieteinnahmen zur Tilgung des Kredits verwenden können, sind Sie in der glücklichen Position, nicht zwingend Eigenkapitalquoten von 20% oder mehr einbringen zu müssen – 15% sind dagegen ein guter Richtwert, den Rest können Sie sparen.

Sicherlich werden Sie bereits wissen, dass es unrealistisch ist, anzunehmen, dass Ihr Objekt über den gesamten Tilgungszeitraum hinweg durchgängig vermietet sein wird. Kalkulieren Sie daher Leerstände mit ein und bleiben Sie potenziell in der Lage, die Tilgung mithilfe Ihrer eigenen Rücklagen voranzutreiben.

Wo halten Renditejäger nach lukrativen Objekten Ausschau?

Die alles entscheidende Frage ist bei der Investition in Immobilien: Wie kann ich ein Objekt bestenfalls unter Marktwert akquirieren, dessen erzielbare Miete im Verhältnis zum zu zahlenden Preis in einem möglichst positiven Verhältnis steht? Die bittere Realität ist inzwischen: Wirkliche Schnäppchen werden Sie auf gängigen Immobilienportalen entweder gar nicht erst finden oder aber diese sind so schnell vergriffen, dass Ihnen kaum Handlungsspielraum bleibt.

Probieren Sie es stattdessen beispielsweise mit Zwangsversteigerungen oder halten privat nach Objekten in guter Lage Ausschau, die einen heruntergewirtschafteten Eindruck erwecken. Hier ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass der Eigentümer an einem Verkauf des Objekts zumindest nicht uninteressiert ist – das kann Ihre Chance sein.

Bereiten Sie sich für den Kauffall akribisch vor. Stimmen Sie Ihre Intentionen offen mit Ihrem Bankberater ab, verbunden mit der Evaluierung plausibler Finanzierungskonzepte. Das verleiht Ihnen das im Immobiliengeschäft notwendige Selbstbewusstsein, gepaart mit Handlungsschnelligkeit.

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