Kündigung bei eigenmächtigem Untervermieten berechtigt

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Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, sollte seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Andernfalls droht eine Kündigung. Foto: Monique Wüstenhagen

Eine Wohnung an andere Mieter einfach weiterzugeben, kann riskant sein. Denn das gilt als Untervermietung. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, kann er das Mieteverhältnis fristlos kündigen.

Berlin (dpa/tmn) - Eine eigenmächtige Untervermietung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des gesamten Mietvertrages. Das berichtet die in Köln erscheinende "Monatsschrift für Deutsches Recht" (Heft 11/2015) unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts Berlin.

Nach Auffassung des Gerichts gilt dies ebenso, wenn der Vermieter für eine begrenzte Zeit der Untervermietung zwar zugestimmt hat, nach Ablauf der Frist der Mieter den Untermieter aber weiterhin eigenmächtig in der Wohnung lässt (Az.: 67 S 28/15).

Das Gericht gab mit seinem Urteil einem Vermieter Recht. Er hatte einem seiner Mieter gestattet, dass dessen Nichte "vorrübergehend" als Untermieterin in der Wohnung leben durfte. Nach etwa einem Jahr verlangte er den Auszug der Mieterin. Dennoch ließ sie der Mieter die Wohnung weiter nutzen. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter fristlos.

Das Landgericht befand, zwar habe der Vermieter keinen festen Zeitpunkt für die zulässige Untervermietung genannt. Aber die Wortwahl "vorrübergehend" zeige, dass dies nur befristet der Fall sein sollte. Bei zwölf Monaten könne jedenfalls von einer "vorrübergehenden" Untervermietung keine Rede mehr sein. Daher sei die weitere Untervermietung zu Unrecht erfolgt.

Mieter können jederzeit Gäste bei sich aufnehmen. Der Vermieter hat dabei kein Mitspracherecht. Doch wie lange ist ein Gast ein Gast? Oder anders gefragt: Ab wann beginnt ein Untermietverhältnis? Klare Regeln dafür gibt es nicht. "Ab einer Zeit von acht Wochen dürfte der Gästestatus aber problematisch werden", sagt Siegmund Chychla vom Mieterverein zu Hamburg. Dabei ist es egal, ob der Besucher Geld zahlt oder kostenfrei wohnt. "Maßgeblich ist, dass die Wohnung von Dritten mitgenutzt wird."

Wird ein Besucher zum Dauergast, kann der Vermieter den Mieter abmahnen. Wer den Besucher danach immer noch beherbergt, muss mit einer Kündigung rechnen. Ausgenommen sind nahe Angehörige wie Kinder und Eltern. Hier gilt aber: Die Wohnung darf nicht überbelegt werden.

Lässt man bei sich vorübergehend eine andere Person wohnen, zum Beispiel weil man auf eine längere Reise geht, kann der Vermieter nichts dagegen sagen. "Aus Schutz vor Einbrechern oder um die Wohnung im Winter beheizt zu halten, ist das legitim", sagt Chychla. Dennoch spielen Mieter dann besser mit offenen Karten und informieren ihren Vermieter über die Zwischenlösung. Permanent darf man seine Wohnung aber nicht für andere Leute räumen. Chychla: "Das ist ansonsten eine dauerhafte Überlassung an Dritte." Da muss der Vermieter zustimmen.

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